Как продать квартиру в Таиланде, если вы иностранец? Это обычная законная сделка: квартиру, оформленную на вас по иностранной квоте, можно продать и другому иностранцу, и гражданину Таиланда. В день регистрации в Земельном департаменте (Land Office) продавец платит подоходный налог от государственной оценочной стоимости и либо специальный бизнес-налог 3,3 % (если с покупки прошло меньше пяти лет и льготы нет), либо гербовый сбор 0,5 %; регистрационный сбор 2 % стороны распределяют по договору, часто пополам. В нашем иллюстративном примере с квартирой за 3,5 млн ฿ продавец отдаёт около 5,3 % цены на пятом году владения и около 3 % — после пяти лет.
Деньги от продажи можно вывести из страны: Банк Таиланда разрешает нерезидентам репатриацию инвестиций. Но ваш банк попросит документы — договор, подтверждение регистрации сделки и FET, справку о том, что деньги на покупку пришли из-за рубежа. Ниже — весь путь продавца по правилам на октябрь 2026 года.
Подготовка к продаже: какие документы нужны продавцу
Продажа квартиры в Таиланде иностранцем начинается не с объявления, а с папки документов. Без части из них Land Office не зарегистрирует переход права:
- Титул на квартиру — свидетельство о праве собственности на юнит (อ.ช.2, Or Chor 2). Если он утерян, Land Office выдаёт дубликат только после 30 дней публикации заявления и при отсутствии возражений; при краже нужна справка из полиции.
- Справка об отсутствии долгов (debt-free letter) от управляющей компании кондоминиума (juristic person): без неё сделку не зарегистрируют (ст. 29 Закона о кондоминиумах). Выдать её должны в течение 15 дней после запроса и оплаты всех взносов и пеней; срок её действия для Land Office уточните заранее.
- Оплаченный налог на землю и строения (Land and Building Tax). Муниципалитет передаёт списки должников в Land Office, и долг может задержать регистрацию.
- Ваши документы о покупке — договор и FET или банковские подтверждения (credit advice) по каждому переводу. Они понадобятся банку, когда вы будете переводить выручку за границу.
- Доверенность по форме Or Chor 21 (อ.ช.21), если вас не будет в Таиланде в день сделки. Для кондо Land Office использует свою форму, а доверенности в свободной форме обычно отклоняет. За границей её подписывают в посольстве или консульстве Таиланда либо у нотариуса с легализацией; требования к заверению заранее уточните в Land Office, где пройдёт сделка.
Как определить цену квартиры
Покупатель сравнит вашу квартиру с похожими объявлениями в том же доме и районе, а не с ценой вашей покупки. Медианы по районам и типам квартир — в нашем индексе цен на квартиры в Паттайе по районам, подробный разбор — в статье сколько стоит квартира в Паттайе в 2026 году. По данным нашего каталога на октябрь 2026 года, медианная цена квартиры в объявлениях — около 3,7 млн ฿ (410 квартир). Это цены предложения, а не сделок: закладывайте торг.
Оценочную стоимость (appraised value) устанавливает Казначейство Таиланда; от неё считаются сбор и подоходный налог, но не цена. Узнать её можно на сайте Казначейства assessprice.treasury.go.th или в Land Office. С 1 января 2027 года должен начаться новый цикл оценки на 2027–2030 годы; застройщики ждут роста оценок и добиваются отсрочки, так что цифры и дата пока не определены. Если сделка и так близко, регистрация до конца 2026 года может обойтись дешевле — если цикл не перенесут.
Для контекста: по данным REIC, во втором квартале 2026 года сделок с вторичными квартирами по стране стало на 39,4 % больше, чем годом раньше, а на вторичном рынке жилья в целом спрос был сильнее всего в диапазоне 1,5–5 млн ฿.
Кому можно продать квартиру, купленную по иностранной квоте
Иностранцам вместе может принадлежать не больше 49 % общей площади всех юнитов в доме. Квота относится к зданию, а не к конкретной квартире, и Land Office проверяет её при каждой сделке с покупателем-иностранцем. Ваша квартира уже учтена в иностранной доле дома, и от покупателя зависит, останется ли она в этой доле.
| Что важно | Покупатель-иностранец | Покупатель — гражданин Таиланда |
|---|---|---|
| Квота | Land Office запросит свежую справку управляющей компании о доле иностранцев. Квартира переходит от иностранца к иностранцу и остаётся в иностранной доле, так что, по логике закона, доля иностранцев в доме от сделки не меняется | Купить может всегда. Площадь квартиры выходит из иностранной доли, и квота в доме освобождается |
| Деньги | Должны прийти из-за рубежа в валюте (или со счёта нерезидента либо валютного счёта) с банковским подтверждением на сумму не меньше цены | Любые законные средства, в том числе кредит тайского банка — тогда сделка зависит от его одобрения |
| Регистрационный сбор | 2 % от оценочной стоимости | 0,01 % до 30 июня 2027 года, если покупатель — физическое лицо, а цена и оценка не выше 7 млн ฿ каждая; иначе 2 % |
При продаже иностранцу долю иностранцев в доме по закону сообщает Land Office продавец, поэтому справку о квоте, как и debt-free letter, заказывайте ближе к сделке. Как устроена проверка — в статье как проверить иностранную квоту в Таиланде.
У продажи тайцу свои плюсы: покупателей больше, а льготный сбор, если применяется, почти обнуляет расходы на регистрацию (налоги льгота не снижает). Но квартира выходит из иностранной доли, и следующий покупатель-иностранец сможет её купить, только если в доме будет свободная квота. Условия льготы 0,01 % касаются только покупателя, о гражданстве продавца в них ничего не сказано, — её применимость подтвердите в Land Office заранее.
Покупатели есть с обеих сторон: по данным REIC, в первом полугодии 2026 года россияне — вторые среди иностранных покупателей квартир в Таиланде после граждан Китая (842 квартиры), а внутренний спрос на жильё восстанавливается быстрее иностранного.
Налог при продаже квартиры в Таиланде: что и от какой суммы
Все платежи считает и принимает регистратор Land Office в день сделки. Для продавца — физического лица:
| Платёж | База | Ставка | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Подоходный налог (withholding tax) | Оценочная стоимость | Шкала 5–35 % по формуле со сроком владения | Продавец, по закону |
| Специальный бизнес-налог (SBT) | Большее из цены в договоре и оценки | 3,3 %, если с покупки прошло меньше 5 лет и нет льготы | Продавец, по закону |
| Гербовый сбор (stamp duty) | Большее из цены и оценки | 0,5 %, только если SBT не платится | Обычно продавец |
| Регистрационный сбор (transfer fee) | Оценочная стоимость | 2 % (0,01 % для покупателя-тайца при соблюдении условий) | По договору; если договор молчит — поровну |
Формула подоходного налога:
- Из оценочной стоимости вычитают стандартный процент расходов по сроку владения: 1 год — 92 %, 2 года — 84 %, 3 — 77 %, 4 — 71 %, 5 — 65 %, 6 — 60 %, 7 — 55 %, 8 лет и больше — 50 %.
- Остаток делят на число лет владения: годы календарные, неполный считается полным, максимум 10 (купили в декабре, продали в январе — уже два года).
- К сумме за год применяют шкалу без необлагаемых 150 000 ฿: 5 % до 300 000 ฿, дальше 10, 15, 20, 25, 30 и 35 % (свыше 5 млн ฿).
- Результат умножают обратно на число лет; налог не может превысить 20 % оценки.
При оценке до 3,75 млн ฿ сумма за год при любом сроке владения попадает в ставку 5 %, и формула упрощается: оценка × (100 % − вычет) × 5 %, то есть от 0,4 % оценки при одном годе владения до 2,5 % при восьми годах и больше (наш расчёт по официальной формуле).
Пять лет для SBT считают иначе — день в день от даты покупки. Раньше этого срока SBT заменяется гербовым сбором, если вы в общей сложности не меньше года были прописаны в квартире по домовой книге (tabien baan); относится ли это к иностранцам с «жёлтой книгой» (Tor Ror 13), официально не подтверждено. SBT не платят и при продаже унаследованной квартиры, а вычет для подоходного налога тогда — фиксированные 50 %.
После пяти лет исчезает только SBT: подоходный налог удерживают при любом сроке владения и даже при продаже в убыток, ведь база — оценка, а не прибыль. У компании-продавца расчёт другой: 1 % от большей из двух сумм, обычно плюс SBT 3,3 %. Ежегодные налоги владельца разобраны в статье налоги на недвижимость в Таиланде в 2026 году.
Сколько надо заплатить при продаже: пример расчёта
Возьмём квартиру за 3,5 млн ฿ — это близко к медиане цен в нашем каталоге — с оценочной стоимостью 2,5 млн ฿ (настоящую оценку смотрите для своего юнита). Продавец не прописан в квартире, регистрационный сбор стороны делят пополам. Расчёт иллюстративный: окончательные суммы определяет Land Office в день сделки.
| Статья | Куплена в июне 2022, продана в ноябре 2026 | Куплена в 2019, продана в 2026 |
|---|---|---|
| Лет владения для подоходного налога | 5 (2022–2026), вычет 65 % | 8 (2019–2026), вычет 50 % |
| Подоходный налог | 2 500 000 × 35 % = 875 000; ÷ 5 = 175 000; × 5 % = 8 750; × 5 = 43 750 ฿ | 2 500 000 × 50 % = 1 250 000; ÷ 8 = 156 250; × 5 % = 7 812,5; × 8 = 62 500 ฿ |
| SBT или гербовый сбор | SBT, владение меньше 5 лет: 3,3 % × 3 500 000 = 115 500 ฿ | Гербовый сбор: 0,5 % × 3 500 000 = 17 500 ฿ |
| Половина регистрационного сбора | 2 % × 2 500 000 ÷ 2 = 25 000 ฿ | 25 000 ฿ |
| Итого продавец | 184 250 ฿, около 5,3 % цены | 105 000 ฿, 3 % цены |
По нашему подсчёту, после пяти лет подоходный налог даже вырос, потому что вычет меньше, но отпавший SBT перевешивает: продавец сохраняет около 79 000 ฿, а если договор возлагает весь сбор на продавца, итог составит 209 250 и 130 000 ฿. Если покупатель — таец и льгота применяется, сбор на обе стороны составит 250 ฿ вместо 50 000 ฿.
Сроки продажи и день сделки в Land Office
Срок поиска покупателя зависит от цены и дома; формальные сроки такие:
- debt-free letter — до 15 дней после запроса и оплаты долгов;
- дубликат утерянного титула — не меньше 30 дней публикации плюс оформление;
- доверенность Or Chor 21 — по записи в посольство или к нотариусу; подписывают её ближе к дате сделки;
- перевод денег покупателем-иностранцем — зависит от банков, на каждый платёж нужен свой банковский документ;
- визит в Land Office — от получаса до целого дня, смотря по очереди.
В Land Office стороны или их представители подают документы и встают в очередь, регистратор считает налоги и сбор, их оплачивают, и покупатель получает титул с отметкой о новом владельце. С продавцом рассчитываются так, как договорились заранее: кассовым чеком (cashier’s cheque), переводом или наличными. Порядок сделки — в статье о переоформлении недвижимости в Паттайе.
Три даты стоит помнить. Налог на землю и строения за весь год платит тот, кто владел квартирой 1 января, поэтому при сделке в начале года пропишите компенсацию в договоре. С 1 января 2027 года может смениться оценочная стоимость. Льгота 0,01 % для покупателей-тайцев действует до 30 июня 2027 года, если её снова не продлят.
Как вывести деньги от продажи квартиры из Таиланда
Покупатель-иностранец по закону должен ввезти деньги в Таиланд, поэтому с вами, как правило, рассчитываются внутри страны — на ваш тайский счёт или чеком. Решите, куда поступят деньги, ещё до задатка.
Дальше действуют валютные правила Банка Таиланда: нерезиденты могут свободно возвращать вложенные инвестиции, а валютные операции идут через уполномоченные банки. По суммам от 200 000 $ (около 6,7 млн ฿ — наш пересчёт по курсам ЦБ РФ на 17.10.2026) банк запрашивает подтверждающие документы, если не провёл углублённую проверку клиента (KYB), а по меньшим может запросить их по своим правилам. Подготовьте:
- договор купли-продажи и документы Land Office о регистрации сделки;
- квитанции об уплаченных налогах;
- свой договор покупки и исходные FET или credit advice по каждому переводу при покупке.
На практике банк сопоставляет перевод с суммой, которую вы когда-то ввезли, плюс прибыль от продажи. Поэтому неверны оба мифа: и что вывести можно только сумму из FET, и что вывоз не требует документов. Цифра «50 000 $», которую связывают с FET, — из послабления Банка Таиланда 2010 года; сегодня это практика банков, а не норма закона, и на каждый перевод выдаётся свой документ. Если бумаги о покупке не сохранились, спросите в банке, принимавшем ваши переводы, может ли он их подтвердить; как они выглядят — в пошаговом гиде по FET.
Вывоз наличных ограничен: бат в страны, не граничащие с Таиландом, — не больше 50 000 ฿, а наличную валюту свыше 15 000 $ нужно декларировать.
Если вы налоговый резидент России
Получить деньги можно на свой счёт в тайском банке: по ч. 5.2 ст. 12 закона 173-ФЗ зачисления от нерезидентов на счета в странах автоматического обмена финансовой информацией разрешены без ограничений (с исключениями из указов 2022 года), а Таиланд есть в списке ФНС (приказ от 14.10.2025). Это правило о деньгах от нерезидентов; если покупатель — тоже валютный резидент России, схему расчёта заранее проверьте у юриста. Если вы не провели за границей больше 183 дней в году и остаётесь налоговым резидентом, нужно:
- уведомить налоговую об открытии счёта в течение месяца (порядок на сайте ФНС); если счёт открыт ещё при покупке и уведомления не было, подайте его сейчас: за опоздание грозит штраф 1 000–1 500 ₽, за неподанное уведомление — 4 000–5 000 ₽;
- сдать отчёт о движении средств (ОДДС) до 1 июня следующего года: обойтись без него можно, только если зачисления и списания по счёту за год не превысили 600 000 ₽ каждое, так что после зачисления выручки за квартиру отчёт понадобится.
НДФЛ с продажи не платится после 5 лет владения, а в отдельных случаях после 3 лет — например, если на дату продажи у вас нет другого жилья (по разъяснению регионального УФНС 2025 года, зарубежное жильё при этой проверке учитывается). Статья 217.1 НК не ограничивает льготу местом нахождения жилья — так считал и Минфин в 2017 году, но более свежих разъяснений мы не нашли. При более ранней продаже ставка — 13 % до 2,4 млн ₽ в год и 15 % сверх этого. Доход и расходы на покупку пересчитывают по курсу ЦБ на даты получения и оплаты, так что ослабление рубля может дать налоговую прибыль и без роста цены в батах. Тайский подоходный налог засчитывают по Конвенции 1999 года в пределах российского. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля, уплата — до 15 июля следующего года; нерезиденты РФ (меньше 183 дней в России за 12 месяцев) этот НДФЛ не платят. Подробнее — в статье налоги для россиян с недвижимости в Таиланде.
Частые ошибки продавцов
- Занизить цену в договоре «ради экономии». Подоходный налог всё равно считают от оценки, SBT и гербовый сбор — от большей из двух сумм, налоговая может доначислить налог по реальной цене, а ложные сведения регистратору — уголовное преступление.
- Выбросить FET и договор покупки. Без них банку сложнее подтвердить происхождение денег, и перевод выручки затягивается.
- Рассчитывать на льготный сбор с покупателем-иностранцем. 0,01 % — только для граждан Таиланда, иностранец платит полные 2 %.
- Не прописать расходы в договоре. Кто платит сбор и каждый налог, фиксируют до задатка.
- Оставить долги по взносам на последнюю неделю. Пени до 12 % годовых (до 20 % после полугода просрочки) тоже нужно погасить до выдачи debt-free letter.
Итог: как продать квартиру в Таиланде без лишних потерь
Порядок такой: документы, цена по объявлениям в доме, выбор покупателя, расчёт налогов от оценки с распределением расходов в договоре и заранее подготовленный банк. Правила и ставки приведены по состоянию на октябрь 2026 года и меняются — конкретную сделку стоит проверить с юристом или налоговым консультантом.
Если вы думаете о продаже квартиры в Паттайе, напишите нам в Telegram или WhatsApp: подскажем цену по объявлениям в вашем доме, проверим документы и квоту и посчитаем налоги до того, как вы назовёте цену покупателю.
