Четыре точки, где владелец встречается с налогами
У собственника квартиры в Таиланде ровно четыре момента контакта с налоговой системой: день регистрации сделки, ежегодный счёт за владение, доход от сдачи в аренду и день перепродажи. Всё. Никакого налога на «вторую недвижимость», никаких сборов за вид на море.
Хорошая новость: суммарная нагрузка — одна из самых низких в Азии. Плохая: часть налогов владельцы-иностранцы годами не платят просто потому, что не знают о них, а потом сюрприз всплывает в самый неудобный момент — при продаж. Ниже мы расскажем вам подробнее, что же платит собственник.
Налоги при покупке: transfer fee (налог за переоформление) и кто его платит
Базовый сбор при регистрации — transfer fee, 2% от оценочной стоимости объекта по закону, но фактически он больше. Важная деталь: считается он не от цены в договоре, а от оценочной стоимости, которую определяет Земельный департамент. Оценка, как правило, ниже рыночной цены, поэтому фактический платёж мягче.
Новостройка от застройщика
Закон о кондоминиуме ограничивает аппетиты застройщика: на покупателя нового кондо нельзя переложить больше половины налога за переоформление. Особый налог на бизнес и подоходный налог продавца — целиком обязанность застройщика. На покупателе остаются sinking fund (амортизационный фонд) и подключение счётчиков, но это разовые сборы кондоминиума.
Вторичный рынок
Здесь закон молчит, и всё решает договор. Сложившаяся практика Паттайи: налоги за переоформление делятся пополам. Но практика — это не гарантия. Распределение налогов прописывается в депозитном соглашении до внесения залога.
В целом, на налоги и сопутствующие расходы при покупке закладывайте 5–8% сверх цены — детальную смету мы разбирали в отдельной статье о расходах, а сам процесс шаг за шагом описан на странице покупки.
Главное условие для иностранца неизменно: деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, банк оформляет FET form (справка о легализации денег в Таиланде) — без неё Земельный Департамент не зарегистрирует квартиру на иностранную квоту на ваше имя.
Ежегодный налог: Land & Building Tax (Земельный налог)
Действует с 2020 года и для жилья почти символичен. Ставки для жилого назначения начинаются с 0.02% от оценочной стоимости: типичному кондо за 3–5 млн бат это даёт годовой счёт в несколько сотен бат
Счёт выставляет муниципалитет (для Паттайи — City Hall), уведомления приходят в начале года, оплатить нужно обычно до конца июля — в самом муниципалитете, через банк или представителя.
Момент, о котором редко предупреждают. Неоплаченный налог копит пени и всплывает при перепродаже — регистратор проверяет задолженность, и сделка встаёт, пока долг не закрыт.
Письма из City Hall приходят на тайском и на адрес кондо. Если живёте не в Таиланде, договоритесь с управляющей компанией вашего кондоминиума, чтобы счета пересылали вам.
Налоги при продаже
Считает их не юрист и не агент, а регистратор Land Office в день сделки, и оплачиваются они там же, на месте. Состав такой:
- withholding tax продавца: для физлица — расчёт от оценочной стоимости по прогрессивной шкале с поправкой на срок владения, для компании — фиксированный 1% от большей из двух цен
- specific business tax 3.3% от большей из цен — если с момента регистрации права прошло меньше 5 лет
- stamp duty 0.5% — вместо specific business tax, когда пятилетний срок выдержан
- transfer fee 2% — как и при покупке, делится по договорённости сторон
Отсюда главный вывод для планирования: продажа на четвёртом году владения и на шестом — это разные деньги. Пятилетняя граница по specific business tax — ещё один аргумент в пользу горизонта удержания 3–5 лет и больше, который мы закладываем во все инвестиционные расчёты.
Как платить, если вы не в Таиланде
Рабочую схему владения недвижимостью стоит продумать заранее. Если планируется долгосрочная аренда, может понадобиться тайский банковский счёт для получения арендных платежей, однако сегодня открыть его иностранцу стало значительно сложнее — требования различаются в зависимости от банка, типа визы и других факторов. Для управления объектом многие собственники также оформляют доверенность на юриста или управляющую компанию, которая помогает с оплатой счетов, взаимодействием с управляющей компанией кондоминиума и другими организационными вопросами.
Все документы по покупке и владению недвижимостью рекомендуется хранить. При последующей продаже квартиры банк или государственные органы могут запросить подтверждение происхождения средств и документы, связанные со сделкой. Для объектов, приобретённых иностранцами, также важно сохранить FET (Foreign Exchange Transaction Form), поскольку этот документ подтверждает перевод средств из-за границы и может потребоваться при репатриации денег.
Частые ошибки владельцев
- не прописать распределение налогов в договоре купли-продажи на вторичке
- выбросить FET-форму и налоговые квитанции, а потом доказывать банку происхождение денег
- игнорировать письма из муниципалитета, потому что «там всё на тайском»
Об этом подробно в гиде как купить квартиру иностранцу.
Вывод
Владение квартирой в Таиланде обходится недорого: при покупке нужно заплатить 2% от стоимости квартиры, а всего расходы на сделку составят 6–8%. Каждый год нужно платить небольшую сумму в качестве налога. При продаже квартиры есть определённые сборы, но только если с момента покупки прошло больше пяти лет.
Проблемы могут возникнуть не из-за высоких налогов, а потому что если не платить по счетам и не сообщать о сдаче квартиры в аренду, то эти долги могут всплыть в день продажи. Чтобы избежать проблем, нужно сразу же, как только вы стали владельцем квартиры, заключить договор с управляющей компанией и поручить ей следить за всеми счетами и платежами. Тогда налоги превратятся в два небольших и предсказуемых платежа в год.
Вы можете выбрать квартиру, которая подходит для такой стратегии. Подобрать объект под такую стратегию можно среди квартир до 5 млн бат.
