Налоги россиянина с квартиры в Таиланде: аренда, продажа и 3-НДФЛ (2026)

Налог на недвижимость в Таиланде для россиян платится на двух уровнях. Таиланд берёт свои налоги, где бы вы ни жили: ежегодный налог на землю и строения (обычно сотни бат), подоходный налог с аренды — даже если владелец живёт в России — и налоги при продаже, которые взимает Земельный департамент в день сделки. Россия облагает доходы от квартиры, только если вы её налоговый резидент (не меньше 183 дней в России за 12 месяцев подряд): аренду — в основной базе по шкале 13–22 %, продажу — по ставке 13 или 15 %, если не выдержан минимальный срок владения 3 или 5 лет. Нерезидент РФ с тайских доходов в России не платит.

Платить подоходный налог с одного дохода дважды не придётся: по Конвенции России и Таиланда 1999 года тайский подоходный налог засчитывается в российский через 3-НДФЛ — её подают до 30 апреля, а налог платят до 15 июля следующего года. Правила — на октябрь 2026 года.

Резидент или нерезидент РФ: от этого зависит российская часть

Налоговый резидент России — тот, кто провёл в стране не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд; выезды на лечение или учёбу короче шести месяцев счёт не прерывают (ст. 207 НК). Итоговый статус для доходов года на практике определяют по календарному году. Резидент платит НДФЛ и с зарубежных доходов. Нерезидент платит НДФЛ только с доходов из российских источников (ст. 209 НК), так что с тайских доходов российского налога у него нет.

Налоговое и валютное резидентство — разные вещи: обязанности по тайскому счёту снимаются, только если вы провели за границей больше 183 дней в календарном году или признаны налоговым нерезидентом.

У Таиланда своё правило: кто проводит там 180 дней в году и больше, становится тайским налоговым резидентом, и его иностранный доход, заработанный с 2024 года, облагается в Таиланде при ввозе в страну (приказ Por. 161/2566). Проект освобождения таких переводов на октябрь 2026 года законом не стал — если живёте в Паттайе полгода и больше, обсудите это с консультантом.

Соглашение России и Таиланда об избежании двойного налогообложения

Конвенцию подписали в Бангкоке 23 сентября 1999 года, в силу она вступила 15 января 2009 года и применяется с 2010 года. Налоговое управление Таиланда числит её действующей, а Таиланд не входит в российский перечень недружественных государств; текст Конвенции есть на сайте ФНС. По статьям 6 и 13 доход от сдачи и продажи недвижимости может облагаться в стране, где она находится, то есть в Таиланде. По статье 23 Россия облагает своих резидентов, но вычитает уплаченный в Таиланде налог в пределах российского налога на тот же доход.

С тайской стороны Конвенция охватывает только подоходный налог и налог на доходы от нефти (ст. 2). Из этого следует, что регистрационный сбор, SBT, гербовый сбор и налог на землю и строения российский НДФЛ не уменьшают.

Налог на владение: Land and Building Tax в Паттайе

Ежегодно собственник платит налог на землю и строения. Если квартира не ваше зарегистрированное основное жильё, ставка — 0,02 % официальной оценочной стоимости (при оценке до 50 млн бат), то есть 200 бат с миллиона: при оценке 3 000 000 бат — 600 бат в год. База — оценка Казначейства, и обычно она ниже рыночной цены. Льгота для основного жилья требует записи владельца в домовой книге на 1 января; доступна ли она иностранцам с «жёлтой книгой», официально не подтверждено.

• Кто и кому: платит собственник на 1 января — за весь год; собирает не налоговое управление, а местная власть, в Паттайе — Pattaya City.
• Когда: уведомление приходит в феврале, оплатить нужно в апреле, если срок не перенесли (в 2026 году его, по сообщениям, сдвигали на июнь).
• Просрочка: штраф 40 % налога — или 10 %, если заплатить до письменного предупреждения (его рассылают в мае), и 20 % в срок по предупреждению; плюс 1 % в месяц, но не больше суммы налога. В июне списки должников уходят в Земельный департамент, и долг может задержать продажу.

Живёте не в Таиланде — поручите оплату управляющей компании; как это устроено, мы разбирали в статье об управлении недвижимостью в Таиланде на расстоянии.

Россиянин сдаёт квартиру в Таиланде: тайский налог с аренды

Аренда квартиры в Таиланде — доход из тайского источника, и облагается он там, где бы ни жил владелец. Нерезидент Таиланда (меньше 180 дней в стране за год) платит налог только с тайских доходов, но декларацию подаёт, если доход за год больше 60 000 бат (у супругов — 120 000 бат).

1. Налоговый номер. Для деклараций PND 90 и PND 94 нужен 13-значный тайский налоговый номер (TIN).
2. Вычет. Из аренды вычитают фиксированные 30 % или подтверждённые фактические расходы.
3. Шкала. До 150 000 бат — 0 %, до 300 000 — 5 %, до 500 000 — 10 %, до 750 000 — 15 %, до 1 млн — 20 %, до 2 млн — 25 %, до 5 млн — 30 %, свыше — 35 %. Альтернативный налог 0,5 % с валового дохода берут, только если он не меньше 5 000 бат и больше налога по шкале, а это возможно лишь при доходе от 1 млн бат в год.
4. Сроки. Аренду за январь–июнь отражают в полугодовой PND 94: подача и оплата с 1 июля по 30 сентября. Годовую PND 90 подают и оплачивают с 1 января по 31 марта следующего года (онлайн — обычно на несколько дней дольше). Просрочка уплаты стоит 1,5 % в месяц.

Две оговорки: положен ли нерезиденту личный вычет 60 000 бат, официально не подтверждено; компания-арендатор обычно удерживает 5 % аренды в зачёт вашего налога, но свежего официального подтверждения этого правила, в том числе для арендодателя-нерезидента, мы не нашли. Что выгоднее, посуточная или помесячная сдача, — в статье «Краткосрочная или долгосрочная аренда в Паттайе».

Доход от аренды квартиры за рубежом и 3-НДФЛ: что платит резидент РФ

Резидент РФ декларирует тайскую аренду и платит налог сам (ст. 228 НК). Аренды нет среди отдельных налоговых баз статьи 210 НК, поэтому она попадает в основную базу и суммируется с зарплатой: 13 % — до 2,4 млн ₽ в год, 15 % — с 2,4 до 5 млн, 18 % — с 5 до 20 млн, 20 % — с 20 до 50 млн, 22 % — свыше 50 млн ₽. «Плоские 13 %» верны, только пока вся основная база укладывается в 2,4 млн ₽ (в разъяснениях ФНС аренда прямо не названа — это следует из устройства статьи 210). Каждый платёж пересчитывают в рубли по курсу ЦБ на дату получения (п. 5 ст. 210 НК).

• Сроки: 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля; за доходы 2026 года — до 30 апреля и 15 июля 2027-го.
• Зачёт: тайский подоходный налог с той же аренды уменьшает российский, но не больше российского налога на этот доход (ст. 23 Конвенции, ст. 232 НК). Заплатили в Таиланде меньше — разницу доплачивают в России, больше — излишек не возвращают.
• Документы: зачёт заявляют в самой 3-НДФЛ, поэтому уплата налога в Таиланде от декларации не освобождает. Прикладывают подтверждение дохода и налога, заверенное тайской налоговой (или копию тайской декларации с документом об оплате), с нотариальным переводом; заявить зачёт можно в течение трёх лет после года получения дохода. Какие бумаги примет ваша инспекция, лучше уточнить заранее.
• Если не подать: штраф 5 % неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, не больше 30 % и не меньше 1 000 ₽ (ст. 119 НК); за неуплату — 20 %, при умысле — 40 % (ст. 122 НК), плюс пени.

Пример расчёта: год аренды в батах и рублях

Допущения условные:

• однушка сдаётся 12 месяцев по 15 000 бат — это медиана запрашиваемых ставок по 39 объявлениям в нашем каталоге аренды на октябрь 2026 года; для сравнения — двушка за 26 000 бат (медиана всего по 6 объявлениям, выборка маленькая);
• других тайских доходов нет, личный вычет 60 000 бат не применяем;
• владелец — резидент РФ, его основная база меньше 2,4 млн ₽ (ставка 13 %), в России облагается вся аренда без вычета расходов;
• все суммы пересчитаны по курсу ЦБ на 17 октября 2026 года: 10 бат = 24,93 ₽ (в декларации — по курсу на дату каждого платежа).

Итог: при умеренной аренде Таиланд из-за вычета 30 % и нулевой ступени берёт мало или ничего, а общая нагрузка резидента РФ всё равно равна 13 % от аренды в рублях: тайский налог лишь делит эту сумму между странами. Если нерезиденту Таиланда положен личный вычет, тайский налог во втором случае уменьшится, а российская доплата вырастет на ту же сумму. Тайскую декларацию подавать всё равно нужно — доход выше 60 000 бат.

Продажа квартиры: налог в Таиланде и в России

Налог при продаже квартиры в Таиланде для россиян тоже двухслойный: тайская часть не зависит от гражданства, российская — зависит от статуса и срока владения.

В Таиланде — в день регистрации

• Подоходный налог продавца — от оценочной стоимости (не от цены), с вычетом по годам владения, по прогрессивной шкале, но не больше 20 % оценки.
• SBT 3,3 % (специальный налог на бизнес) от большей из сумм — цены или оценки, — если с покупки прошло меньше пяти лет (срок считают по дням); не платится, если продавец не меньше года вписан в домовую книгу (для «жёлтой книги» иностранцев это не подтверждено).
• Гербовый сбор 0,5 % — вместо SBT.
• Регистрационный сбор 2 % от оценки — делится по договору, а если договор молчит, пополам.

Условный пример по официальным формулам: оценка 2,5 млн бат, цена 3,5 млн, продавец не вписан в домовую книгу. Куплена в 2022 году, продана в ноябре 2026-го — продавец отдаёт около 184 250 бат (43 750 подоходного налога, 115 500 SBT и половину сбора); куплена в 2019 году — около 105 000 бат (62 500 налога, 17 500 гербового сбора и половину сбора). В России, судя по Конвенции, засчитывается только подоходный налог. Подробнее — в статье как продать квартиру в Таиланде и в обзоре налогов на недвижимость в Таиланде.

В России — 13/15 % или ноль

Для резидента РФ доход от продажи имущества — отдельная база: 13 % до 2,4 млн ₽ за год и 15 % сверх этого. Налога нет, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК): 3 года — для жилья, полученного по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, и в ряде других случаев, в том числе если на дату продажи у продавца нет другого жилья; 5 лет — во всех остальных, включая обычную покупку. Место нахождения жилья статья не ограничивает, и Минфин (письмо от 20.09.2017 № 03-04-06/60671) считал его неважным; более свежих разъяснений мы не нашли, так что перед сделкой сверьтесь с консультантом. В примере выше квартира 2022 года облагалась бы в России (если нет оснований для трёхлетнего срока), квартира 2019 года — нет.

Подвох с курсом. При продаже раньше срока цену и расходы на покупку пересчитывают по курсу ЦБ на даты получения денег и оплаты (п. 5 ст. 210 НК), поэтому ослабление рубля даёт облагаемый доход даже без прибыли в батах. Условно: купили за 3 000 000 бат по курсу 2,20 ₽ за бат (6 600 000 ₽), продали за те же 3 000 000 бат по 2,493 ₽ (7 479 000 ₽) — в рублях доход 879 000 ₽, НДФЛ 13 % — 114 270 ₽ до зачёта тайского налога. Сохраните договоры и платёжки о покупке: без них расходы не подтвердить.

Подвох с «единственным жильём». УФНС по Мордовии в консультации 2025 года (это региональное разъяснение, а не письмо Минфина) указало, что при проверке, есть ли у продавца другое жильё, учитывается и зарубежное. Значит, тайская квартира может лишить вас трёхлетнего срока при продаже российской — останется пять лет, если нет иного основания.

Тайский счёт: уведомление ФНС и отчёт ОДДС

Получать аренду или деньги от продажи на тайский счёт резиденту РФ можно: зачисления от нерезидентов на счета в странах автообмена разрешены (ч. 5.2 ст. 12 закона № 173-ФЗ, с исключениями из указов президента). Таиланд — № 62 в перечне государств автоматического обмена финансовой информацией (приказ ФНС от 14.10.2025), так что сведения о тайских счетах резидентов РФ могут попадать в ФНС.

• Уведомление об открытии, закрытии или смене реквизитов счёта — в течение месяца, проще всего через личный кабинет (порядок на сайте ФНС).
• Отчёт о движении средств (ОДДС) — до 1 июня следующего года. Не подавать его можно, только если банк находится в стране ЕАЭС или автообмена (Таиланд подходит) и за год на счёт зачислено не больше 600 000 ₽ и списано не больше 600 000 ₽ по курсу ЦБ на 31 декабря (это осторожное прочтение неоднозначной нормы).

В нашем примере аренда однушки — около 449 тыс. ₽ в год, ниже порога, если других поступлений нет; двушки — около 778 тыс. ₽, и отчёт лучше подать. Если через счёт прошли деньги за квартиру — тем более. Штрафы: за неподанное уведомление — 4 000–5 000 ₽, за опоздание с отчётом — до 3 000 ₽ (ст. 15.25 КоАП). Как законно перевести деньги на покупку и получить FET (подтверждение валютного перевода) — в статье о покупке квартиры в Таиланде гражданином России.

Сводная таблица: ситуация, налог в Таиланде, налог в России

Итог: что сделать владельцу

Начните со статуса: сколько дней в году вы проводите в России. Сдаёте — оформите тайский налоговый номер и подавайте PND 94 и PND 90; резиденту РФ нужны ещё 3-НДФЛ до 30 апреля с зачётом тайского налога, оплата до 15 июля, уведомление о счёте и проверка порога ОДДС. Храните тайские декларации и квитанции, договоры, FET и документы Земельного департамента — они нужны для зачёта и расчёта дохода при продаже. Выбираете квартиру под сдачу — заложите налоги в расчёт сразу; поможет разбор доходности аренды по районам Паттайи.

Подбираете квартиру под сдачу или готовитесь продать свою в Паттайе? Напишите нам в Telegram или WhatsApp — расскажем о рынке и подберём объекты.

Правила в обеих странах меняются: статья отражает их на октябрь 2026 года и не заменяет консультацию — подтвердите свой случай у налогового консультанта в России и в Таиланде.