Переоформление недвижимости в Паттайе — это регистрация перехода права собственности в Земельном департаменте (Land Office), момент, когда квартира или дом юридически становятся вашими. Сама регистрация занимает один рабочий день, а суммарные государственные расходы по сделке на вторичном рынке обычно составляют 2–6,3% от оценочной стоимости и чаще всего делятся между покупателем и продавцом. Ниже — полный расклад 2026 года: все сборы, кто что платит по практике Паттайи, документы и пошаговая процедура.
Налоги и сборы при переоформлении в 2026 году
| Сбор / налог | Ставка | База | Кто обычно платит в Паттайе |
|---|---|---|---|
| Регистрационный сбор (transfer fee) | 2% | Оценочная стоимость | Пополам 50/50 (большинство договоров вторички) |
| Специальный бизнес-налог (SBT) | 3,3% | Большее из цены и оценки | Продавец — если владел объектом менее 5 лет |
| Гербовый сбор | 0,5% | Большее из цены и оценки | Продавец — только когда SBT не применяется |
| Подоходный у источника (withholding) | 1% (продавец-компания) / прогрессивная шкала (физлицо) | Большее из цены и оценки (компании); оценка и срок владения (физлица) | Продавец |
| Регистрация ипотеки (если есть) | 1% | Сумма кредита | Покупатель |
Два практических момента. Первый: SBT и гербовый сбор никогда не платятся вместе — если продавец владел юнитом 5+ лет (или был прописан в нём не менее года), вместо 3,3% SBT платится 0,5% гербового. Второй: всё это — предмет договора; «кто что платит» фиксируется в контракте, и в Паттайе на вторичке чаще всего встречается схема «сбор 2% пополам, налоги — продавец».
Льгота 0,01%: продлена до 2027 года, но не для иностранцев
30 июня 2026 года кабинет министров Таиланда продлил ещё на год — до 30 июня 2027 — льготу, снижающую регистрационный сбор с 2% до 0,01% и сбор за регистрацию ипотеки с 1% до 0,01%. Нюанс для иностранных покупателей: льгота действует только для граждан Таиланда при покупке жилья до 7 млн батов. Иностранец, покупающий квартиру во foreign quota, платит стандартные 2% независимо от цены.
Пример на цифрах: квартира за 3 000 000 ฿ на вторичке
Оценочная стоимость равна цене сделки 3 000 000 ฿; продавец — компания, владевшая юнитом 3 года; сбор делится пополам:
- Регистрационный сбор 2% = 60 000 ฿ → покупатель 30 000, продавец 30 000
- Специальный бизнес-налог 3,3% = 99 000 ฿ → продавец
- Withholding 1% = 30 000 ฿ → продавец
- Гербовый сбор — не платится (применён SBT)
Итого покупатель: 30 000 ฿ (1% от цены). Продавец: 159 000 ฿. Если бы тем же юнитом 6+ лет владело физлицо, вместо SBT был бы гербовый сбор 15 000 ฿, а withholding считался бы по личной прогрессивной шкале — как правило, заметно меньше. Поэтому история владения юнитом напрямую влияет на вашу переговорную позицию.
Процедура в Land Office по шагам
Сделки по Паттайе регистрируются в Земельном департаменте Бангламунга (южные районы — Саттахип). С готовыми документами регистрация проходит в тот же день:
- Проверка и договор. Проверка титула (чанот / титул кондо-юнита), долгов и обременений; в договоре фиксируются дата сделки и распределение расходов.
- Перевод денег и FET. Иностранный покупатель переводит средства из-за рубежа в валюте; тайский банк выдаёт подтверждение FET (Foreign Exchange Transaction), обязательное для регистрации во foreign quota — см. наш пошаговый гид по FET.
- Справки от юристик-персон. Управляющая компания кондоминиума выдаёт debt-free letter (об отсутствии долгов по коммунальным взносам) и справку о квоте — что в 49% иностранной квоты есть место для вашего юнита.
- Визит в Land Office. Стороны (или их представители по доверенности) подают документы; инспектор считает сборы и налоги на месте.
- Оплата и регистрация. Сборы оплачиваются в кассе департамента; инспектор вносит нового собственника в титул.
- Передача. Вы получаете титул со своим именем, ключи, переоформляются счета на воду и электричество.
Чек-лист документов
Покупатель-иностранец (кондо, foreign quota):
- Паспорт (при необходимости — заверенный перевод)
- Форма FET / bank credit advice на полную сумму покупки
- Доверенность (форма Lor Wor 21), если вы не присутствуете лично
Продавец:
- Титул кондо-юнита (или чанот для дома)
- Домовая книга (tabien baan) и ID/паспорт
- Debt-free letter от юристик-персон (обычно действует 7–15 дней)
- Справка о foreign quota (при продаже в иностранную квоту)
- Учредительные документы, если продавец — компания
«Девять из десяти задержек в Land Office упираются в две бумаги: просроченный debt-free letter и расхождение суммы FET с ценой в договоре. Мы проверяем обе за неделю до визита — и тогда переоформление действительно занимает одно утро».
— Людмила Бадирова, основатель More Property, на рынке Таиланда с 2014 года
Вопросы и ответы
Сколько времени занимает переоформление в Паттайе?
Один рабочий день в Land Office при готовых документах. Реалистичный срок «от договора до титула»: 2–4 недели — в основном из-за международного перевода денег и справок от управляющей компании.
Можно ли переоформить без моего присутствия?
Да, по нотариальной доверенности (для кондо — форма Lor Wor 21). Наши юристы регулярно регистрируют сделки для покупателей, которых в этот день нет в Таиланде.
Что такое оценочная стоимость и почему она важна?
Это официальная оценка Земельного департамента, обычно ниже рыночной цены. Сбор 2% считается от неё, а SBT и withholding — от большего из оценки и фактической цены.
Отличаются ли расходы при покупке новостройки?
Да. При покупке офф-план у застройщика сбор 2% обычно полностью платит покупатель (смотрите договор), зато в сделке нет SBT и налога продавца — а акции застройщиков нередко покрывают сбор целиком.
Планируете покупку? Смотрите каталог вторичной недвижимости и новостройки Паттайи, сверьте уровень цен в индексе цен по районам или напишите нам — посчитаем расходы под конкретный юнит и сопроводим переоформление под ключ, включая сделки по доверенности.
