В Таиланде «новостройка» почти всегда означает покупку на стадии строительства — pre-sale или off-plan. Застройщик собирает деньги с покупателей поэтапно, пока дом растёт, а покупатель получает стартовую цену и беспроцентную рассрочку в обмен на риск, что проект задержат, сдадут хуже спецификации или не сдадут вовсе. Этот гид — о том, как правильно оценить этот риск: как выглядит график платежей в проектах Паттайи из нашего каталога, что проверить о застройщике до брони и какие пункты договора защищают ваш депозит.
Чем off-plan отличается от готового жилья
Готовая квартира — простая сделка: полная оплата, переход права в Земельном департаменте, ключи. Off-plan — договор с застройщиком на ещё не существующий юнит, оплачиваемый траншами: бронь, контрактный платёж, взносы во время стройки, остаток при передаче — а право собственности регистрируется только в конце. Стартовая цена обычно ниже, чем будет стоить тот же юнит после сдачи, и эта разница — плата застройщика за ваше терпение и ваш риск. Насколько она велика, зависит от проекта и стадии; фиксированной скидки не существует, а обещанная слишком щедрая — сама по себе сигнал.
На сентябрь 2026 года в нашем каталоге 33 новостройки в Паттайе со стартовыми ценами от 1,42 млн ฿ (≈ 3,7 млн ₽) и медианной стартовой ценой около 3,9 млн ฿ (≈ 10,2 млн ₽); большинство сдаются в 2026–2029 годах. Актуальная подборка — на странице новостроек Паттайи.
Как на самом деле выглядит график платежей
Застройщики публикуют условия оплаты по каждому проекту, и наш каталог их фиксирует. Диапазоны ниже — то, что 33 проекта Паттайи заявляют для иностранных покупателей; по ним легко понять, нормальный ли график вам предлагают.
| Этап | Типичные условия в нашем каталоге (Паттайя, иностранная квота) |
|---|---|
| Бронь | Чаще всего 100 000 ฿ (≈ 263 000 ₽); в части проектов 50 000 ฿, в некоторых — 200 000 ฿ и больше. Закрепляет юнит и цену. |
| Контрактный платёж | 20–35% цены, чаще всего 30%; там, где срок указан, — 15–30 дней после брони |
| Взносы во время стройки | Сильно различаются: от 0% до примерно 70% цены (чаще 15–30%), например 30% в течение 30 месяцев или 15% в течение 18 месяцев |
| Остаток при передаче | Чаще всего 50–60%, диапазон от 10% до 75%, платится при регистрации права |
| Sinking fund | Единовременно, в большинстве проектов 500–700 ฿ за м² |
| Плата за обслуживание | Как правило, 40–70 ฿ за м² в год, устанавливается по проекту |
| Сбор за переход права | В большинстве договоров застройщиков покупатель платит 1% — то есть государственные 2% делятся пополам |
Логика взносов важнее процентов: график, привязанный к этапам стройки, защищает вас, график по календарным датам — нет. Беспроцентную рассрочку от застройщика мы подробно разбирали в статье о рассрочке от застройщика в Таиланде.
Договор
Документ называется Sale and Purchase Agreement (SPA). Для договоров застройщиков с покупателями квартир в Таиланде есть типовая форма по правилам защиты прав потребителей — попросите юриста сравнить с ней проект договора: пункты, отклоняющиеся от неё не в пользу покупателя, — ваши аргументы в переговорах. Минимум, что должно быть в SPA:
- точный юнит: корпус, этаж, номер, площадь, план этажа в приложении;
- цена и полный график платежей, в идеале привязанный к этапам строительства;
- срок передачи и компенсация за задержку — конкретная цифра, а не обещание;
- спецификация отделки и мебели в приложении, с брендами и моделями, а не прилагательными;
- плата за обслуживание на первый год и sinking fund;
- прямое указание, что юнит продаётся в иностранной квоте во freehold;
- условия расторжения: что вы получаете назад, если стройка встала, и что теряете, если уходите сами.
Законодательство об эскроу в Таиланде есть, но эскроу необязателен, и большинство застройщиков им не пользуются: платежи идут на счёт девелопера. Это главная причина, по которой проверка застройщика здесь важнее, чем на рынках с обязательным эскроу.
Чек-лист до брони
1. Регистрация застройщика
Каждая компания, продающая недвижимость в Таиланде, зарегистрирована в Department of Business Development, и реестр публичный (datawarehouse.dbd.go.th). Проверьте, что юрлицо в договоре — то же, что владеет землёй, сколько оно существует, какой у него капитал и сдана ли отчётность. Проекты часто оформляют на отдельные компании; репутация, которую вы покупаете, принадлежит группе за ними — смотрите и то и другое.
2. Разрешение на строительство и EIA
До оплаты у проекта должно быть разрешение на строительство и — для крупных кондо-проектов — одобренная экологическая экспертиза (EIA). Попросите номер и дату одобрения EIA. Офис продаж, открытый до получения разрешений, — красный флаг: деньги, внесённые на этой стадии, могут зависнуть на годы, если разрешение не придёт.
3. Земельный титул
Запросите копию свидетельства на землю под проектом (Chanote) и проверьте через юриста: не заложена ли земля банку, соответствует ли использование зонированию и является ли компания из договора собственником.
4. Иностранная квота
Иностранцам может принадлежать не более 49% жилой площади дома. В востребованных проектах иностранная квота бронируется первой, и покупатель, в чьём договоре квота не названа, при передаче может обнаружить, что осталась только аренда. Спросите, какая часть иностранной квоты уже продана, и убедитесь, что в договоре прямо указан foreign freehold; механика — в статье о проверке foreign quota.
5. История сдач
Сколько проектов застройщик сдал, когда последний, переданы ли предыдущие очереди в срок и по спецификации? Пройдите по сданным очередям — лично или на живом видеозвонке. Готовый продукт скажет о вашей будущей приёмке больше любого шоурума.
6. Спецификация
«Полностью оборудованная европейская кухня» в буклете не значит ничего. В SPA нужно приложение с брендами и моделями кухни, сантехники, кондиционеров и напольных покрытий. Без него застройщик вправе поставить что угодно «эквивалентного класса».
Типичные сценарии срыва и как их хеджировать
- Задержка сдачи. Случается и у добросовестных застройщиков; тревожный признак — молчание в ответ на прямые вопросы. Хедж: пункт о компенсации с конкретной ставкой за день или месяц и предел задержки, после которого вы вправе расторгнуть договор с полным возвратом.
- Подмена спецификации. Согласованные материалы заменены «эквивалентными». Хедж: подробное приложение плюс право на снижение цены на разницу.
- Банкротство застройщика. Без эскроу покупатели стоят в очереди после банка застройщика. Хедж: проекты с незаложенной землёй, застройщики со сданными очередями и минимальная доля оплаты до передачи, которую позволяет график.
- Иностранная квота закончилась. Хедж: пункт о foreign freehold в SPA со штрафом и возвратом денег, если квота не выделена вашему юниту.
Оплата: цепочка FET и приёмка
Каждый транш должен прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте с указанием назначения — тогда банк оформит Foreign Exchange Transaction form (FET), без которого Земельный департамент не зарегистрирует иностранного покупателя при передаче. Как выстроить переводы — в нашем гиде по FET. При передаче осмотрите квартиру по спецификации до финального платежа: независимый инспектор — на месте или на живом видеозвонке — и письменный список дефектов здесь норма, а не оскорбление застройщика.
Когда off-plan имеет смысл, а когда нет
Имеет — когда стройка далеко продвинулась или сдача в пределах года, у застройщика есть сданные очереди, по которым можно пройти, стартовая цена заметно ниже сопоставимого готового жилья, а юрист прочитал SPA пункт за пунктом. Смысла меньше, когда до сдачи годы, у застройщика нет сданных проектов, «скидка» символическая или обещанные сроки неправдоподобны для размера дома. А если доход нужен с первого дня, сравните со вторичкой: в статье новостройка или вторичка в Таиланде оба варианта стоят рядом.
Вывод
Off-plan в Таиланде — это обмен: стартовая цена и беспроцентная рассрочка против строительного риска, который несёте вы, а не банк. Риск управляем, если считать бронь последним шагом проверки, а не первым: регистрация застройщика, разрешения и EIA, земельный титул, иностранная квота и сданные очереди — до оплаты; договор с этапами, цифрой за задержку и приложением-спецификацией; каждый транш из-за рубежа с FET. Тогда графики платежей из таблицы выше — просто способ купить новую квартиру в Паттайе, а не прыжок веры.
