Купите квартиру в Паттайе — и за неделю вам назовут два числа: сколько студия «делает на посуточной сдаче» и сколько «на годовом контракте». Ни одно из них не доход, пока из него не вычтены расходы каждой стратегии — в деньгах, в часах и в юридическом риске. Ниже — честное сравнение на ценах и ставках аренды из нашего каталога на сентябрь 2026 года, с расходной частью и правилом 30 дней.
Один юнит — два разных бизнеса
Квартира с одной спальней в Джомтьене может работать как мини-отель с заездами по несколько дней — или как дом для экспата с контрактом на год. Объект тот же, а владелец живёт две разные жизни: в первом случае он управляет бронированиями, уборками, отзывами и сломанным кондиционером в полночь, во втором — раз в месяц проверяет поступление на счёт.
В этой разнице и вся суть. Валовый доход — то, с чего сравнение начинается, а не то, чем заканчивается.
Сколько реально приносит долгосрочная аренда в Паттайе
Долгосрочная ставка — единственное число, которое мы можем положить на стол без оговорок, потому что в каталоге есть обе стороны уравнения: ставки годовой аренды и цены на сопоставимые квартиры. Медианы ниже — из наших объявлений на сентябрь 2026 года (ставки в месяц). Последний столбец — простая арифметика: двенадцать месячных ставок, делённых на медианную цену, до взносов на содержание, простоев, мебели и налогов. Это ориентир, а не прогноз по конкретной квартире, — тем более что выборки по аренде небольшие (число объявлений указано в первом столбце; по Вонгамату их всего три).
| Район и тип | Медианная ставка, ฿/мес (≈ ₽) | Медианная цена, ฿ (≈ ₽) | Ориентир валовой доходности |
|---|---|---|---|
| Джомтьен, 1 спальня (18 объявлений) | 14 000 (≈ 36 800 ₽) | 3 200 000 (≈ 8,4 млн ₽) | ≈ 5,3% |
| Джомтьен, студия (ставка — медиана по Паттайе, 11 объявлений) | 13 000 (≈ 34 200 ₽) | 2 675 000 (≈ 7,0 млн ₽) | ≈ 5,8% |
| Пратамнак, студия (6 объявлений) | 12 000 (≈ 31 600 ₽) | 2 150 000 (≈ 5,7 млн ₽) | ≈ 6,7% |
| Пратамнак, 1 спальня (11 объявлений) | 15 000 (≈ 39 500 ₽) | 2 900 000 (≈ 7,6 млн ₽) | ≈ 6,2% |
| Вонгамат, 1 спальня (3 объявления) | 19 000 (≈ 50 000 ₽) | 5 100 000 (≈ 13,4 млн ₽) | ≈ 4,5% |
Пересчёт в рубли — по курсу 2,63 ₽ за бат на сентябрь 2026 года, округлённо. Два наблюдения. Во-первых, чем дешевле вход, тем лучше соотношение: студии и «однушки» Пратамнака на бумаге обгоняют дорогой Вонгамат, хотя ставки аренды в Вонгамате — самые высокие в городе. Во-вторых, разброс между районами скромный: район определяет, кто ваш арендатор, сильнее, чем сколько вы заработаете. Картина по каждому району — в нашем разборе доходности по районам; цифры выше — медианы предложения из нашего каталога на сентябрь 2026 года.
Вид на море заметно двигает ставку даже на годовых контрактах: квартиры с одной спальней и видом на море выставлены с медианой 18 500 ฿ в месяц против 14 000 ฿ без вида, студии — 17 000 ฿ против 11 000 ฿. Окупает ли эта разница премию к цене за вид — отдельный расчёт, его мы сделали в подборке квартир с видом на море в Паттайе.
Краткосрок: высокая верхняя строчка и что она ещё не оплатила
Посуточная и понедельная сдача в загруженные месяцы способна дать больше годового контракта — ради этого модель и существует. Мы сознательно не публикуем «доходность краткосрока»: ставки за ночь, загрузка и комиссии площадок настолько различаются у двух квартир в одном доме, что любая единая цифра была бы рекламой. Зато можно перечислить всё, что валовая цифра ещё не оплатила:
- управляющую компанию — без неё не обойтись, если вы не живёте здесь, — и её долю с каждого заезда;
- уборку и смену белья после каждого гостя и координацию вокруг этого;
- комиссии площадок бронирования;
- электричество, воду и интернет, которые короткие гости не платят, а владелец платит;
- мебель, матрасы и технику: десятки гостей в год старят квартиру куда быстрее одного жильца;
- пустые ночи в дождливые месяцы, когда турпоток редеет и ставки идут за ним.
Сложите это — и чистый результат окажется гораздо ближе к годовому контракту, чем обещает верхняя строчка, ещё до подсчёта вашего собственного внимания. На среднем юните доплата покупает износ, работу и юридический вопрос. На удачном видовом юните с сильным оператором она всё ещё может быть оправдана.
Правило 30 дней, без обиняков
На 2026 год тайское законодательство относит сдачу жилья на срок короче 30 дней к гостиничной деятельности, для которой нужна лицензия, — а у обычного жилого кондоминиума её, как правило, нет. Рынок коротких заездов в Паттайе при этом существует и виден невооружённым глазом, практика контроля разная; для владельца важно, где лежит риск. Если случается жалоба или проверка, претензии адресуются собственнику юнита, а не платформе и не гостю. Многие дома добавляют свой слой: juristic person запрещает посуточную сдачу правилами дома, и соседи следят за этим быстрее любого ведомства.
Сроки от 30 дней под этот режим не подпадают. Помесячная аренда — глубокий рынок в Паттайе: зимовщики, удалённые сотрудники, люди, которые «примеряют» город перед покупкой. Оператор, который строит календарь из месячных броней, отдаёт часть пиковой выручки и снимает юридический вопрос целиком. Практика меняется — перед запуском посуточной модели уточните актуальные требования у тайского юриста.
Долгосрок: ниже потолок, выше пол
Годовой контракт — самая простая конструкция на рынке. Арендатор платит коммунальные, относится к квартире как к дому, а не к номеру, простой — одна смена жильца раз в год-два вместо еженедельной гонки за бронями. Расходы короткие: найти жильца, письменный договор с описью, депозит, ясная договорённость о мелком ремонте и обслуживании кондиционеров. Никаких лицензий и конфликтов с правилами дома: с точки зрения закона вы просто сдаёте жильё.
Пул арендаторов — недооценённый актив. В Паттайе есть настоящая круглогодичная экономика — преподаватели, удалённые специалисты, пенсионеры, — и эти люди снимают на шесть–двенадцать месяцев и часто продлеваются. Сезона дождей на годовом контракте не существует.
Плата за это — потолок. Поднять ставку действующему жильцу трудно, индексация в Паттайе не принята, и в удачный туристический год квартира зарабатывает столько же, сколько в тихий. Долгосрок — стратегия тех, кому пол важнее потолка, а на расстоянии в несколько часовых поясов это обычно верная оценка.
Какой юнит под какую стратегию
Джомтьен — двигатель коротких сроков
Длинный пляж, массовый турпоток и постоянное новое предложение делают Джомтьен районом, где короткие и месячные заезды заполняются легче всего. Работающий инвентарь конкретен: студии и «однушки» близко к пляжу, в домах с бассейном и ресепшен. Джомтьен же — самый глубокий пул годовых арендаторов, поэтому здесь безопаснее всего отложить выбор стратегии.
Центральная Паттайя — рынок годовых контрактов
Центр сдаётся за удобство, а не за пляж. Офисы, торговые центры, клиники и школы приводят арендаторов, которые хотят жить в Центральной Паттайе круглый год по годовым договорам. Экономика коротких заездов здесь редко оправдывает операционную нагрузку.
Пратамнак — гибкая середина
Холм между центром и Джомтьеном работает в обе стороны: видовые юниты сдаются помесячно зимовщикам, квартиры попроще — на год. И, как видно из таблицы, у Пратамнака сейчас лучшее соотношение ставки к цене в нашем каталоге.
Оператор важнее стратегии
Две одинаковые квартиры в одном доме могут жить с совершенно разными календарями, и переменная почти всегда — управляющая компания. До подписания договора задайте вопросы из нашего материала об управлении недвижимостью на расстоянии: как ищут арендаторов, кто отвечает за заселение и осмотры, как фиксируется состояние квартиры, как часто вы получаете отчёт, как считаются комиссии и дополнительные расходы, кто принимает решения в спорной ситуации. Добавьте ещё один: как оператор работает с порогом в 30 дней. Тот, кто не может ответить ясно, сообщает вам, что риск — ваш.
Гибрид, который стоит просчитать
Между двумя чистыми стратегиями есть конструкция, которая хорошо подходит дистанционным владельцам: помесячные заезды в загруженные месяцы по сезонной ставке, затем один полугодовой контракт со скидкой на тихий период. Каждая бронь длиннее 30 дней, доход ложится между двумя чистыми моделями, а нагрузка — доля от посуточного хостинга. Единственное условие — оператор, который действительно умеет закрывать межсезонье, а не оставляет календарь пустым.
Вывод
С поправкой на риск спор гораздо ближе к ничьей, чем обещает реклама. Годовой контракт на студию или «однушку» в Джомтьене и на Пратамнаке сейчас даёт ориентировочно 5–7% валовых от цен в нашем каталоге — почти без вычетов и без вопросов от регулятора. Посуточная сдача может обойти его на правильном юните с правильным оператором, но несёт скрытые расходы и лицензионный вопрос на каждом заезде короче 30 дней. Если вы строите пассивный доход из-за рубежа, начинайте с годового контракта или месячного гибрида, выбирайте оператора раньше стратегии — и оценивайте любую квартиру по тому, как она работает в дождливые месяцы, а не в пик. Актуальные предложения по обе стороны уравнения — в разделе аренды и в обзоре цен на квартиры 2026 года.
