Freehold и leasehold — два способа владеть недвижимостью в Таиланде, и для иностранца выбор между ними определяется в первую очередь типом объекта, а не предпочтениями. Квартиру в кондоминиуме можно оформить в полную собственность, дом с участком — только через долгосрочную аренду земли или тайскую компанию. Ниже разбираем, что стоит за каждым термином, как это регистрируется, какие пункты договора должны насторожить и как форма владения отражается на цене и ликвидности.
Freehold: собственность без срока
Freehold — это полное право собственности. Объект принадлежит вам бессрочно: его можно продать, подарить, завещать, сдавать в аренду. Право регистрируется в Земельном департаменте (Land Department), а на руки вы получаете свидетельство о собственности на квартиру.
Для иностранца freehold в Таиланде доступен только на квартиры в кондоминиуме — и только в рамках иностранной квоты здания. Землю в собственность иностранное физическое лицо оформить не может, поэтому для домов и вилл используются другие схемы — о них ниже.
Leasehold: долгосрочная аренда с регистрацией
Leasehold — это зарегистрированное право пользования на длительный срок. Максимальный срок, который регистрируется в Земельном департаменте за одну запись, — 30 лет. Продления на следующие периоды прописываются в договоре с собственником, но это именно договорное обязательство, а не автоматически зарегистрированное право: каждое продление оформляется заново, и его исполнение зависит от того, кто будет собственником земли к тому моменту.
Leasehold — стандартный формат для вилл и земли, а также встречается в отдельных кондоминиумах, где иностранная квота уже выбрана и покупателю предлагают юнит из тайской квоты в аренду.
Что доступно иностранцу
Квартиры: freehold в иностранной квоте
По Condominium Act иностранцам может принадлежать не более 49% жилой площади кондоминиума. Пока квота не выбрана, квартира оформляется на вас во freehold. Для регистрации деньги на покупку заводятся из-за рубежа в валюте с оформлением FET-формы (Foreign Exchange Transaction) — она подтверждает происхождение средств. Пошагово процесс описан в гиде как купить квартиру в Таиланде иностранцу.
Насколько это ограничение ощутимо на практике, видно по нашему каталогу. На сентябрь 2026 в продаже в Паттайе 391 квартира, и распределение по районам такое:
- Джомтьен — 151 объект, из них 83 с иностранной квотой;
- Пратумнак — 90 объектов, 57 с иностранной квотой;
- Вонгамат — 65 объектов, 30 с иностранной квотой;
- Центральная Паттайя — 26 объектов, только 7 с иностранной квотой.
То есть примерно половина квартир в продаже в нашем каталоге — это юниты, которые иностранец может оформить в полную собственность. Остальное — тайская квота: такие квартиры для вас доступны только через leasehold или компанию. Отфильтрованные варианты собраны на странице квартиры в иностранной квоте в Паттайе.
Виллы и земля: leasehold или тайская компания
С виллами в Паттайе схема другая. Земля под домом иностранцу в собственность не оформляется, поэтому на практике используют два пути:
- Leasehold на землю на 30 лет с продлениями по договору. Сам дом при этом нередко можно зарегистрировать на иностранца отдельно от земли — этот момент проверяется по конкретному объекту.
- Тайская компания, на которую оформляется земля. Иностранцу в такой компании принадлежит не более 49%, остальное — у тайских партнёров. Здесь главный риск — номинальные акционеры: компания без реальной деятельности и с «бумажными» партнёрами уязвима юридически, и это надо обсуждать с юристом до сделки, а не после.
Сравнительная таблица
| Критерий | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Право | Полная собственность | Зарегистрированное право долгосрочной аренды |
| Срок | Бессрочно | До 30 лет за одну регистрацию; продления — по договору |
| Регистрация в Land Department | Да, на имя покупателя | Да, аренда регистрируется как обременение на объект собственника |
| Перепродажа | Свободно, покупателю переходит собственность | Передаётся остаток срока; обычно требуется согласие собственника, условия — в договоре |
| Наследование | Передаётся наследникам | Зависит от формулировок договора: без прямого пункта право может прекратиться |
| Ипотека | Банки Таиланда кредитуют иностранцев ограниченно; условия уточняйте | На практике почти не кредитуется |
| Управление кондоминиумом | Голос на собраниях собственников | Голоса нет — он у собственника |
| Для кого доступно | Квартиры в иностранной квоте | Виллы, земля, квартиры вне квоты |
Когда leasehold оправдан
Leasehold — не «плохой freehold», а другой инструмент. Он уместен, если:
- вы покупаете виллу или дом с участком — иных законных вариантов для иностранца без компании просто нет;
- горизонт владения понятен — например, 10–15 лет для себя или под аренду, после чего вы планируете выйти;
- квартира в нужном доме есть только в тайской квоте, а альтернативы в иностранной квоте в этом же ЖК нет;
- вы не хотите содержать компанию и сдавать по ней отчётность.
Если же цель — актив «на всю жизнь» и передача детям, для квартиры лучше искать freehold, даже если это другой дом или район. Сравнить, где иностранной квоты больше, можно на странице квартиры в Паттайе.
Красные флаги в leasehold-договорах
Ниже — пункты, которые обычно требуют внимания. Это не юридическая консультация: договор в любом случае должен проверить юрист, работающий с тайским правом.
- Продления «на словах». Если в договоре нет отдельного пункта о продлении с описанием порядка и цены, считайте, что срок — ровно 30 лет.
- Продление привязано к нынешнему собственнику. Обязательство продлить должно переходить к любому новому владельцу земли, иначе при смене собственника оно может не сработать.
- Нет пункта о наследовании и переуступке. Право передать аренду наследникам или продать остаток срока должно быть прописано прямо.
- Аренда не зарегистрирована. Договор на 30 лет без регистрации в Земельном департаменте не даёт защиты, которую даёт зарегистрированное право. Обычно регистрацию делают в день сделки.
- Собственник земли — компания застройщика. Уточните, что произойдёт с вашей арендой, если компания будет продана или ликвидирована.
- Скрытые платежи за продление. Формулировка «по рыночной стоимости на момент продления» означает, что цену вы узнаете через 30 лет.
- Обременения на земле. Залог банка на участок старше вашего договора — повод проверить, что будет при обращении взыскания.
Как форма владения влияет на цену и ликвидность
В одном и том же доме квартира в иностранной квоте, как правило, стоит дороже юнита из тайской квоты — просто потому, что круг покупателей у неё шире: и иностранцы, и тайцы. Универсального «дисконта leasehold» не существует, разница зависит от дома, оставшейся квоты и состояния объекта, поэтому по конкретному ЖК уточняйте у нас.
Для ориентира по уровню цен: на сентябрь 2026 медианная цена квартиры в продаже в Джомтьене — 3,8 млн ฿ (≈ 10,0 млн ₽), на Пратумнаке — 3,0 млн ฿ (≈ 7,9 млн ₽), медиана по площади — около 72–73 тыс. ฿/м² в обоих районах. Полный разрез по районам — в обзоре цены на квартиры в Паттайе по районам.
Ликвидность у freehold выше по той же причине: покупателю передаётся собственность, а не остаток срока аренды. Leasehold-виллу продать можно, но чем меньше лет осталось до конца зарегистрированного срока, тем уже круг желающих и тем важнее качество пункта о продлении.
Расходы при передаче права нужно закладывать в обоих случаях. При переходе собственности это transfer fee 2% от оценочной стоимости, а также либо specific business tax 3,3% (если продавец владел объектом меньше 5 лет), либо stamp duty 0,5%, плюс withholding tax. Кто и в какой пропорции платит — предмет договорённости сторон и фиксируется в договоре. Ежемесячные взносы на обслуживание (maintenance fee) и единовременный sinking fund в кондоминиуме считаются по ฿/м² и не зависят от формы владения.
Что в итоге выбрать
Для квартиры ответ почти всегда один: ищите freehold в иностранной квоте — это самый простой в оформлении, понятный при перепродаже и наследовании формат. Для виллы выбор идёт между leasehold и тайской компанией, и здесь всё решает качество договора и структуры, а не название формы. Отдельный вопрос — долгосрочное проживание: покупка сама по себе визу не даёт, а условия долгосрочных виз вроде DTV, пенсионной Non-O и LTR проверяйте на момент подачи.
Если сомневаетесь, в какой квоте юнит и как составлен договор аренды, — подберём варианты во freehold и проверим leasehold-условия по конкретному объекту. Напишите нам в Telegram или WhatsApp.
