Иностранец может купить недвижимость в Таиланде на своё имя — но не любую и не любым способом. Квартира в кондоминиуме оформляется в полную собственность (freehold), земля и виллы — только через долгосрочную аренду или компанию. Ниже — актуальный на сентябрь 2026 года разбор: что можно оформить на иностранца, как проходит сделка шаг за шагом, какие документы и платежи понадобятся, что важно знать гражданам России и на чём чаще всего теряют деньги.
Что иностранец может оформить на себя
Квартира в кондоминиуме — freehold в иностранной квоте
По Condominium Act иностранцам может принадлежать до 49% жилой площади кондоминиума — это и есть иностранная квота (foreign quota). Квартира в этой квоте регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте как бессрочная собственность: её можно продать, подарить, передать по наследству, сдавать в аренду.
Оставшиеся 51% — тайская квота. Такую квартиру иностранец может держать только через leasehold или тайскую компанию, поэтому первое, что мы проверяем по любому объекту, — есть ли в здании свободная иностранная квота. В востребованных домах она бывает выбрана полностью.
Насколько это ограничивает выбор на практике? На сентябрь 2026 в нашем каталоге Паттайи 391 квартира в продаже. В Джомтьене из 151 объекта 83 указаны с иностранной квотой, на Пратамнаке — 57 из 90, в Вонгамате — 30 из 65. Подборка только таких квартир собрана на странице квартиры foreign quota в Паттайе.
Вилла, дом, земля — leasehold или тайская компания
Землю иностранец в собственность оформить не может. Рабочих схем две:
- Leasehold — регистрируемая в Земельном департаменте аренда земли на 30 лет; продления прописываются в договоре с собственником. Возможность оформить сам дом отдельно от земли зависит от объекта — уточняйте у юриста по конкретной сделке.
- Тайская компания — компания с тайским большинством в капитале владеет землёй, иностранец контролирует компанию. Схема рабочая, но с юридическими рисками: номинальные акционеры, содержание компании, отчётность. Без консультации юриста в неё заходить не стоит.
Подробное сравнение форматов — в статье freehold и leasehold в Таиланде: в чём разница.
Новостройка или вторичка: чем отличается процесс
Перед выбором объекта определите бюджет, район, цель (жить, сдавать, перепродать) и срок, в который хотите закрыть сделку. От этого зависит и формат.
Новостройка (покупка у застройщика): ниже цена на старте, беспроцентная рассрочка до сдачи, новый комплекс, возможность перепродажи до завершения строительства. Не требуется вся сумма сразу. Сроки — до сдачи проекта, то есть месяцы, иногда годы. Актуальные проекты — в разделе новостройки в Таиланде.
Вторичка (готовая квартира от собственника): заселиться или начать сдавать можно сразу после регистрации, сделка занимает недели, а не месяцы. Все квартиры в Паттайе в продаже с ценами и планировками — в каталоге.
Дальше описан полный цикл сделки. Для новостройки часть шагов (проверка, депозит, договор) идёт с застройщиком, а передача права происходит уже после сдачи дома.
Как купить квартиру в Таиланде иностранцу: 10 шагов
Шаг 1. Подбор объекта
Формулируем запрос и отбираем варианты. Для ориентира по бюджету: на сентябрь 2026 квартиры в Джомтьене начинаются от 1,15 млн ฿ (≈ 3,0 млн ₽), медианная цена — 3,8 млн ฿ (≈ 10,0 млн ₽); на Пратамнаке — от 1,3 млн ฿ (≈ 3,4 млн ₽) при медиане 3,0 млн ฿ (≈ 7,9 млн ₽). Полный срез по районам — в обзоре цены на квартиры в Паттайе по районам.
Шаг 2. Проверка объекта и квоты
До внесения денег проверяем: наличие свободной иностранной квоты в здании, право продавца на квартиру, отсутствие обременений и залогов, долги по коммунальным платежам и взносам в кондоминиум. Для новостройки — документы застройщика и разрешение на строительство.
Шаг 3. Резервирование и депозит
Объект снимается с продажи под вас после подписания резервационного соглашения и внесения депозита. В новостройках депозит обычно фиксированный (порядка 100 000 ฿), цена при этом фиксируется. На вторичке сумма обсуждается сторонами. В соглашении прописываются условия возврата депозита — читайте этот пункт внимательно.
Шаг 4. Договор купли-продажи
Договор готовится в течение нескольких рабочих дней (у застройщиков — как правило, до 5). Фиксируются цена, график платежей, дата передачи, кто оплачивает расходы на регистрацию, что входит в комплектацию, штрафные санкции. В новостройке следом идёт первый платёж (часто около 30%), остальное — по графику до сдачи.
Шаг 5. Перевод денег и FET
Чтобы квартира была зарегистрирована на иностранца в иностранной квоте, деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк, получив перевод, выпускает FET (Foreign Exchange Transaction form) — подтверждение ввоза валюты для покупки недвижимости. Без FET Земельный департамент сделку на иностранца не зарегистрирует, а при будущей продаже FET понадобится, чтобы вывести деньги обратно. Как правильно оформить перевод и что должно быть в назначении платежа — в нашем пошаговом гиде по FET.
Шаг 6. Due diligence и подготовка к регистрации
Юрист или агентство сверяет документы: свидетельство о праве (чанот на квартиру), справку от управляющей компании об отсутствии долгов и о квоте (debt-free letter и foreign quota letter), паспортные данные сторон, при необходимости — доверенности. Согласовывается дата регистрации в Земельном департаменте.
Шаг 7. Передача права в Земельном департаменте
Стороны (или их представители по доверенности) приходят в Land Office, оплачивают сборы и налоги, и департамент вносит запись о новом собственнике. На руки выдаётся свидетельство о праве с вашим именем на оборотной стороне. Финальный платёж продавцу обычно проходит в этот же день.
Шаг 8. Оплата расходов на передачу права
Состав платежей — в таблице ниже. Как они делятся между продавцом и покупателем — предмет договора: часто 50/50, иногда всё берёт покупатель или всё включено в цену застройщика.
Шаг 9. Приёмка и ключи
Для вторички — приём квартиры по акту, передача ключей, переоформление лицевых счетов на воду и электричество. Для новостройки — приёмка после завершения строительства, устранение недоделок, финальный платёж, ключи.
Шаг 10. После сделки
Регистрация в кондоминиуме как собственника, оплата взносов, при необходимости — передача квартиры в управление для сдачи. Сохраняйте оригиналы FET, договора и квитанций Земельного департамента: они понадобятся при продаже.
Расходы при передаче права: таблица
Для ориентира: при цене 3,8 млн ฿ (медиана Джомтьена) transfer fee составит 76 000 ฿ (≈ 200 тыс. ₽), если оценочная стоимость совпадает с ценой. Оценочная стоимость может отличаться от цены сделки, поэтому точную сумму сборов уточняйте перед регистрацией. У застройщиков дополнительно бывают платежи за подключение счётчиков и мебельные пакеты — состав смотрите в договоре.
Для граждан России
Перевод денег и FET
Ключевое требование не изменилось: деньги на покупку должны прийти в Таиланд из-за рубежа в валюте, на имя покупателя, с назначением платежа «покупка квартиры». Прямые переводы из российских банков в тайские сейчас проходят не всегда, и маршрут часто выстраивают через банки-посредники в третьих странах или через счёт покупателя за пределами России. Единого рабочего для всех варианта нет: он зависит от вашего банка, страны счёта и суммы. Мы подсказываем, какие маршруты проходят у наших клиентов на момент сделки, но гарантировать проход конкретного перевода не может никто — закладывайте на этот этап время.
Отдельный момент — курс. Перевод идёт в валюте, конвертация в баты происходит уже в Таиланде; итоговая рублёвая стоимость квартиры зависит от курса на день перевода. Все рублёвые эквиваленты в этой статье — по курсу на сентябрь 2026.
Удалённая сделка по доверенности
Присутствовать в Таиланде лично необязательно. Депозит, договор и перевод оформляются дистанционно, а регистрацию в Земельном департаменте проводит представитель по доверенности. Доверенность, как правило, оформляется по форме тайского Земельного департамента и заверяется в Таиланде либо через консульство — точный порядок зависит от вашей ситуации. Мы регулярно проводим такие сделки и заранее присылаем список документов и порядок заверения.
Налоги и отчётность
Покупка недвижимости за рубежом и владение иностранным счётом могут повлечь обязанности по уведомлению и декларированию в России, а доход от аренды — налоговые обязательства в обеих странах. Правила меняются, поэтому по этим вопросам проконсультируйтесь с налоговым специалистом до сделки, а не после.
Визы
Покупка квартиры сама по себе визу не даёт. Для длительного проживания рассматривают долгосрочные визы вроде DTV, пенсионной Non-O и LTR — условия и требования проверяйте на момент подачи.
Типичные ошибки покупателей
- Внести депозит до проверки квоты. Квартира нравится, деньги переведены, а иностранная квота в доме выбрана — и сделка возможна только через leasehold или компанию.
- Перевести деньги неправильно. Перевод в батах, с чужого счёта или без указания цели — и банк не выпустит FET. Исправлять дорого и долго.
- Не сохранить FET и документы сделки. Без них при продаже сложнее вывести деньги из страны.
- Не обсудить, кто платит сборы. Разница между «50/50» и «всё платит покупатель» на квартире за 3,8 млн ฿ — десятки тысяч бат.
- Не проверить долги по квартире. Задолженность по взносам в кондоминиум переходит вместе с объектом; без debt-free letter регистрацию не проведут.
- Купить в тайской квоте «потому что дешевле». Перепродать такую квартиру иностранцу в freehold вы не сможете — круг покупателей уже.
Сроки сделки
- Вторичка: от подписания резервации до регистрации — обычно 2–3 недели при готовых документах и прошедшем переводе; с учётом маршрута денег из России закладывайте до 30–45 дней.
- Новостройка: договор и первый платёж — в пределах пары недель, далее платежи по графику до сдачи; регистрация права — после завершения строительства.
Сроки ориентировочные: самый непредсказуемый этап — прохождение международного перевода.
Что в итоге
Квартиру в Таиланде иностранец покупает в полную собственность, если в здании есть иностранная квота, а деньги пришли из-за рубежа с оформленным FET. Три вещи решают исход сделки: проверка квоты и документов до депозита, правильно проведённый перевод и понятный договор с распределением расходов. Всё остальное — техника, которую берёт на себя агентство.
Подберём варианты в иностранной квоте под ваш бюджет, проверим объект и проведём сделку — в том числе удалённо. Напишите нам в Telegram или WhatsApp.
