Чанот (โฉนดที่ดิน, официально — Нор Сор 4 Джо, น.ส.4 จ.) — полноценное свидетельство о праве собственности на землю в Таиланде и самый сильный из земельных документов. Участок по нему обмерен с помощью GPS или на местности и отмечен бетонными межевыми знаками. Собственник может продать, разделить, заложить или сдать землю в аренду, предоставить на неё узуфрукт или суперфиций, и всё это регистрируется в Земельном департаменте без 30-дневного публичного уведомления. Поэтому покупатели вилл и ищут чанот: иностранец не может владеть самой землёй, и вся его защита — зарегистрированная аренда или право на дом — держится на титуле участка.
Остальные документы на землю в Таиланде слабее: Нор Сор 3 Гор и Нор Сор 3 подтверждают лишь владение, а Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5 и Сор Пор Кор 4-01 для покупки не годятся вовсе. У квартиры свой титул — Ор Чор 2. Правила ниже — по состоянию на октябрь 2026 года.
Документы на землю в Таиланде: чанот, Нор Сор 3 Гор и остальные
| Документ | Что подтверждает | Продажа, аренда, залог | Риск |
|---|---|---|---|
| Чанот (Нор Сор 4 Джо, น.ส.4 จ.) | Собственность; точный обмер, бетонные знаки | Регистрируются, как и узуфрукт и суперфиций; без 30-дневного уведомления | Низкий при чистом реестре |
| Нор Сор 3 Гор (น.ส.3 ก.) | Владение, не собственность; границы по аэрофотосъёмке, знаков нет | Регистрируются, как и узуфрукт и суперфиций; без 30-дневного уведомления | Умеренный: нужен геодезист |
| Нор Сор 3 (น.ส.3) | Владение; границы описаны приблизительно | Только после 30-дневного уведомления и если никто не возразил | Высокий: споры о границах |
| Сор Кор 1 (ส.ค.1) | Только уведомление о владении | Не регистрируются | Очень высокий |
| Пор Бор Тор 5 (ภ.บ.ท.5) | Только уплату местного налога | Не регистрируются | Очень высокий; на туристических островах такие участки часто заходят на земли нацпарков, лесных заповедников или военных зон |
| Сор Пор Кор 4-01 (ส.ป.ก.4-01) | Надел тайского фермера по земельной реформе | Свободно не продаётся, иностранцу в аренду не сдаётся, в коммерческий залог не идёт | Очень высокий: можно остаться без прав, участок могут изъять |
| Ор Чор 2 (อ.ช.2) | Собственность на квартиру | Сделки регистрируются в Земельном департаменте; иностранец может владеть в пределах квоты | Низкий при соблюдении квоты и FET |
Нор Сор 3 Гор и Нор Сор 3: можно ли покупать
Нор Сор 3 Гор обычно считают вторым по надёжности документом: сделки по нему регистрируются как по чаноту, без 30-дневного уведомления. Но границы взяты с аэрофотосъёмки, знаков на земле нет, поэтому стоит пригласить независимого геодезиста. Переоформить документ в чанот после обмера на местности можно, но это не гарантировано — не платите за участок в расчёте на такое «повышение». С Нор Сор 3 рисков больше: каждая сделка ждёт 30-дневного публичного уведомления, и юристы советуют получить подтверждение границ от всех соседей, а если кто-то отказывается — уходить.
Какие бумаги для покупки не годятся
Сор Кор 1 — лишь уведомление о владении, Пор Бор Тор 5 — запись об уплате местного налога, а Сор Пор Кор 4-01 выдаётся тайским фермерам по закону о сельскохозяйственной земельной реформе 1975 года и законно перейти к нефермеру или иностранцу не может. Обещание «потом переоформим в чанот» по таким бумагам — повод закончить разговор. Проект поправок в Земельный кодекс, вынесенный на обсуждение в декабре 2025 года, предлагает прекратить выдачу Сор Кор 1 и ввести электронные титулы, но сведений о его принятии нет: это проект, а не закон.
О типе документа часто судят по цвету гаруды — государственного герба на бланке: красная у чанота, зелёная у Нор Сор 3 Гор, чёрная у Нор Сор 3. Это ориентир, а не проверка: синюю гаруду тайские СМИ связывают с Сор Пор Кор, но она же стоит на сертификатах сап инг сит, а поддельные титулы существуют. Тип и номер документа подтверждает только Земельный департамент.
Квартира — другой документ: Ор Чор 2
Покупатель квартиры получает Ор Чор 2 (อ.ช.2, หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) — свидетельство о собственности на юнит в зарегистрированном кондоминиуме. В отличие от земли, его можно оформить на иностранца. Условий два: иностранцам в доме может принадлежать не более 49% общей площади всех квартир (идею поднять квоту до 75% изучают с 2024 года, но законопроекта нет), а деньги, как правило, должны прийти из-за рубежа в валюте или со счёта нерезидента в батах либо валютного счёта — без банковского подтверждения перевода (обычно формы FET) квартиру в иностранную квоту не зарегистрируют. Как проверить остаток квоты — в статье об иностранной квоте 49% в Таиланде.
Если виллу продают как «freehold для иностранцев», спросите, зарегистрирован ли проект как кондоминиум и выдаётся ли на виллу Ор Чор 2. Если нет, это земля, и действуют земельные правила.
Проверка земли в Таиланде перед покупкой
Чанот подтверждает, что участок в определённых границах записан в реестре на конкретного владельца. Но бумага у продавца — лишь отражение реестра, который хранится в местном отделении Земельного департамента (Land Office, สำนักงานที่ดิน). По самому документу не понять, не появились ли после снятия копии залоги, аренды, узуфрукты, сервитуты, аресты или запреты на отчуждение (их вносят на страницы регистрационных записей на обороте), совпадают ли знаки на местности с бумагой, есть ли законный подъезд и узаконен ли дом. Поэтому фото чанота — начало проверки, а не её результат. Проверять должен ваш юрист, а не представитель продавца.
Поиск по реестру
Юрист читает все регистрационные записи в оригинале реестра и сверяет личность продавца с собственником. Договоритесь о такой проверке заранее и пропишите её в договоре бронирования: отказ продавца — достаточная причина уйти.
Границы и межевание
На участке с чанотом найдите бетонные знаки; если их нет, закажите межевание (รังวัดสอบเขต). Тарифы на обмер публикует земельное ведомство, записаться можно онлайн через e-QLands. Участок на Нор Сор 3 Гор лучше проверить у независимого геодезиста, на Нор Сор 3 — получить подтверждение границ от всех соседей.
Подъезд, зонирование, охраняемые земли
Подтвердите в Земельном департаменте, что у участка есть законный подъезд, — например, зарегистрированный сервитут (ภาระจำยอม). Отдельно проверьте, что разрешает градостроительный план (ผังเมือง) и есть ли разрешение на строительство дома, — поиск по реестру этих вопросов не закрывает. И убедитесь, что участок не заходит на лесные, парковые или военные земли, особенно на островах.
Проверка чанота онлайн: что показывает LandsMaps
У земельного ведомства (DOL, กรมที่ดิน) есть официальная карта участков LandsMaps: она показывает контур участка и базовые сведения о нём, и по ней можно убедиться, что вам показали ту самую землю. Но это не юридическое доказательство — собственника, залоги, аресты и подлинность титула LandsMaps не подтверждает. На сайте ведомства есть и запись в очередь e-QLands, калькулятор налогов и сборов, ссылка на поиск оценочной стоимости Казначейства — от неё считается сбор за переход права. Всё это помогает подготовиться, но не заменяет поиск по реестру.
Красные флаги
- Продавец показывает только фото или ксерокопию титула и откладывает проверку в Земельном департаменте.
- Вам предлагают Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5 или Сор Пор Кор с обещанием «потом переоформим в чанот».
- Собственник по реестру — не продавец, а расхождение называют «формальностью».
- На участке нет межевых знаков, а продавец против межевания.
- Вам продают не землю, а акции компании, которой она принадлежит. По данным The Nation, тайский департамент специальных расследований (DSI) предупреждает: так некоторые схемы обходят регистрацию перехода земли.
- Аренду «с продлениями» подают как вечное владение, а продления просят оплатить сразу.
- Вместо поиска по реестру — «гаруда красная, значит, всё чисто» или скриншот из LandsMaps.
Чанот и иностранец: как на самом деле держат виллу
Землю, даже с идеальным чанотом, на иностранца не оформить, а дом можно: ограничения Земельного кодекса касаются земли, а не зданий. Поэтому покупатель виллы получает зарегистрированные права на чужую землю. Структуры подробно разобраны в нашем гиде по покупке виллы через leasehold или тайскую компанию и в статье «Freehold или leasehold в Таиланде»; здесь — только то, что связано с титулом.
| Право | Срок | Наследуется? | Госсборы |
|---|---|---|---|
| Аренда | До 30 лет; продление — новая регистрация, тоже до 30 лет | Как правило, нет: суды считают аренду личной | 1% от платы за весь срок + 0,1% гербового сбора |
| Суперфиций (право на дом) | На срок (потолок 30 лет) или пожизненно | Да, если договор не запрещает; можно продать | 1% при оплате (возможен и гербовый сбор), 50 ฿ за участок безвозмездно |
| Узуфрукт (пользование и доход) | До 30 лет или пожизненно | Нет, прекращается со смертью | 1% при оплате (возможен и гербовый сбор), 50 ฿ за участок безвозмездно |
Аренда дольше трёх лет действует в полную силу, только если оформлена письменно и зарегистрирована, иначе — лишь три года. Обещание продлить — договорное обязательство, а не зарегистрированное право: заставить собственника зарегистрировать продление нельзя. Оплаченный вперёд пакет продлений до 90 лет Верховный суд, по данным юрфирмы ThaiLawOnline, в решении 4655/2566 (2023) признал ничтожным, оставив в силе первые 30 лет. Аренды на 99 лет тоже нет: это был проект 2025 года только для имущества госорганов, и он не принят. Ещё один наследуемый вариант — сап инг сит: право до 30 лет без продления, которое создаётся только на земле с чанотом, доме на ней или квартире; регистрируют его пока редко.
Компания формально считается тайской, если тайцам принадлежит не меньше 51% акций (есть и другие критерии), но проверяют теперь деньги и контроль. За номинальное владение грозит до 2 лет заключения и/или штраф до 20 000 ฿ по Земельному кодексу (ст. 111 и 113), до 3 лет и/или от 100 000 до 1 000 000 ฿ по закону об иностранном бизнесе (ст. 36), а незаконно приобретённую иностранцем землю придётся продать в срок от 180 дней до года (ст. 94). С мая 2026 года Земельный департамент проверяет происхождение денег, если покупатель платит наличными от 2 млн ฿ или оценочная стоимость от 5 млн ฿, а компании с иностранными акционерами или директорами — ежемесячно.
В сентябре 2026 года, по данным The Nation, на номинальные схемы проверяли 125 622 компании, и Чонбури, куда входит Паттайя, возглавляет список провинций по компаниям с иностранным капиталом, владеющим землёй (это данные для проверки, а не выводы о нарушениях). Из уже существующей схемы юристы советуют выходить легально — например, продать землю реальному тайскому владельцу и зарегистрировать на себя аренду или суперфиций, — а не менять одних номиналов на других.
Купить землю на своё имя иностранец может только по статье 96 bis Земельного кодекса: инвестиции от 40 млн ฿ в установленных формах и разрешение министра внутренних дел позволяют приобрести до 1 рай (1 600 м²) под жильё в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или жилой зоне. Инвестицию нужно держать несколько лет (источники называют 3 или 5), и одобряют такое, по имеющимся данным, редко.
Если землю покупает тайский супруг
Гражданин Таиланда в браке с иностранцем может купить землю на своё имя — для этого у земельного ведомства есть отдельная процедура. В Земельном департаменте супруги письменно подтверждают, что деньги — личное имущество тайского супруга (สินส่วนตัว), а не совместно нажитое (สินสมรส), и меры мая 2026 года против номиналов требуют, чтобы так было на самом деле. Проверка происхождения денег касается и тайских покупателей.
Иностранец доли в земле не получает: супруг может продать или заложить её без него, а при разводе личное имущество не делится. Зарегистрированная аренда, узуфрукт или суперфиций защищают лишь отчасти: по ст. 1469 Гражданского и торгового кодекса соглашение между супругами любой из них может отменить в любой момент брака и в течение года после его окончания. По оценке юрфирмы ThaiLawOnline, это с большой вероятностью касается и узуфрукта, оформленного в браке (решения Верховного суда именно по такому случаю нет), поэтому юристы советуют регистрировать право до брака или закреплять брачным договором.
Виллы в нашем каталоге и сколько стоит регистрация
По данным нашего каталога на октябрь 2026 года, на сайте 88 вилл и домов с указанной ценой, в основном в Паттайе и окрестностях. Медианная цена предложения — 16,9 млн ฿, самые доступные — от 3,5 млн ฿. Больше всего вилл в Хуай Яй — 17, медиана 11 млн ฿; на Пратумнаке 16 (17,75 млн ฿), в Джомтьене 12 (22,25 млн ฿), в Центральной Паттайе 8 (13,9 млн ฿). Выборки по районам небольшие, и это цены предложения, а не сделок. Смотрите виллы в Паттайе, подборку вилл в Хуай Яй или весь каталог вилл, а до просмотра спросите у продавца, какой документ на землю, на кого он оформлен, есть ли залог и какое право вы получите.
Условный пример: вилла в Хуай Яй за 11 000 000 ฿, и вся сумма оформлена как арендная плата за 30 лет по зарегистрированной аренде. Сбор Земельного департамента — 1% от платы за весь срок, 110 000 ฿; гербовый сбор — 0,1%, ещё 11 000 ฿; итого 121 000 ฿. Если дом покупается в собственность отдельно от аренды земли, это отдельная сделка со своими сборами — они разобраны в статье о переоформлении недвижимости в Паттайе.
Чек-лист перед депозитом
- Получите копию всех страниц титула, включая регистрационные записи на обороте.
- Сверьте контур и местоположение участка в LandsMaps.
- Поручите юристу поиск по оригиналу реестра: собственник и все обременения.
- Сверьте продавца с собственником; если продаёт компания, выясните, кто за ней стоит.
- Найдите межевые знаки или закажите межевание.
- Подтвердите законный подъезд или зарегистрированный сервитут.
- Проверьте зонирование, разрешение на дом и охраняемые земли.
- Пропишите в договоре регистрацию вашей аренды, суперфиция или узуфрукта.
- Вносите депозит только после заключения юриста или с условием возврата, если проверка выявит проблемы.
Коротко: чанот — лучший документ на землю, Нор Сор 3 Гор допустим после проверки геодезистом, Нор Сор 3 — только с заключением юриста, остальное — повод отказаться. Но даже идеальный чанот ничего не гарантирует без поиска по реестру, а иностранцу он даёт не землю, а основу для зарегистрированных прав.
Присмотрели виллу? Напишите нам в Telegram или WhatsApp — все способы связи на странице контактов. Запросим у продавца копию титула и поможем организовать проверку с юристом.
Правила меняются: всё выше описано по состоянию на октябрь 2026 года, и до внесения депозита титул и структуру сделки должен проверить тайский юрист, работающий с недвижимостью.
