Дают ли ВНЖ в Таиланде при покупке недвижимости? Нет: квартира или дом сами по себе не дают ни визы, ни вида на жительство, ни права на постоянное проживание. Фрихолд делает вас собственником, но не даёт права жить в стране. Недвижимость помогает только в трёх иммиграционных маршрутах, и в каждом нужна отдельная заявка: годовое продление для покупателей квартир от 3 млн ฿ (приём, по сообщениям, приостановлен), старое инвестиционное продление от 10 млн ฿ и виза LTR, где тайская недвижимость засчитывается в инвестиции от 500 000 долларов.
Остальные владельцы живут в своих квартирах по визам, не связанным с жильём: Thailand Privilege («элит виза»), пенсионной, DTV, по браку или работе. Ниже — условия, сроки и цены на октябрь 2026 года.
Что даёт квартира, а что нет: безвиз, «ВНЖ» и ПМЖ
«ВНЖ» в обзорах обычно означает долгосрочную визу или ежегодное продление пребывания. Постоянное проживание (permanent residence) — отдельная процедура: заявления принимают раз в год, квота — 100 человек от каждой страны. Покупка квартиры ПМЖ не даёт.
Без визы россиянам с 15 сентября 2026 года можно находиться в Таиланде до 30 дней за въезд по межправительственному соглашению 2005 года (раньше — 60 дней). Срок можно один раз продлить на 30 дней в иммиграции за 1 900 ฿. Визараны — не выход: наземных безвизовых въездов не больше двух за календарный год, а с ноября 2025 года за частые визараны могут не впустить.
Маршрут «3 млн бат»: годовое продление для владельцев квартир
Этот маршрут официальный: его создали приказы Иммиграционного бюро № 237/2568 и 238/2568 от 1 октября 2025 года (2568 — год по тайскому календарю), в Королевской газете они опубликованы 4 декабря 2025 года. Юридически это не «золотая виза» на 5 или 10 лет, а основание для продления пребывания до 1 года за раз — его можно повторять, пока квартира остаётся вашей.
Что требует приказ
- Неиммиграционная виза (оператор программы Thai Longstay Management называет категорию Non-B Investment); по описаниям застройщиков и юристов, сначала дают 90 дней, затем продление на год.
- Одно из трёх вложений: покупка квартиры в кондоминиуме по цене от 3 000 000 ฿; аренда квартиры или дома от 85 000 ฿ в месяц с предоплатой минимум за 12 месяцев (от 1 020 000 ฿); аренда на срок больше 3 лет, зарегистрированная в Земельном департаменте, с предоплатой за весь срок от 3 000 000 ฿.
- Сертификат Министерства туризма и спорта, подтверждающий вложение от 3 млн ฿ в квартиру или жилой дом («сторонник долгосрочного туризма»).
Покупка касается только квартир, дом подходит лишь через аренду; во всех вариантах с арендой арендодатель — гражданин Таиланда или компания с тайским капиталом больше 50%.
Какая квартира подойдёт
Нужны договор купли-продажи, подтверждение оплаты и свидетельство о собственности на ваше имя, оформленное по правилам для иностранцев, — на практике это фрихолд в иностранной квоте. Значит, не подойдут ни квартира в строящемся доме до передачи прав, ни квартира на компанию или номинального владельца. По данным одной юрфирмы, цены нескольких квартир не суммируются. Если торгуетесь, следите, чтобы итоговая цена не опустилась ниже 3 000 000 ฿.
Семья, продления и ограничения
На тех же условиях могут жить супруг или супруга, не состоящие в браке дети до 20 лет и родители от 50 лет; родство тоже подтверждает Минтуризма. По словам иммиграции Пхукета, заявления подают через агентов, одобренных Управлением по туризму (TAT), в иммиграцию провинции, где находится квартира (для Паттайи — Чонбури). Продление — каждый год, отчёт о месте проживания — каждые 90 дней. Права на работу маршрут не даёт, за незаконную деятельность статус могут отозвать.
Что неясно на октябрь 2026 года: проверьте до покупки
- Приостановка приёма. По сообщениям агентств недвижимости, 3 октября 2026 года Thai Longstay Management известил участников, что временно не принимает новые заявления и продления, пока Иммиграционное бюро уточняет правила после смены руководства. Программу, по тем же данным, не отменили, а тех, у кого истекает срок, рассматривают индивидуально. Официального заявления властей мы не нашли, на сайте оператора на 18 октября объявления тоже нет.
- Вторичный рынок. Приказ не уточняет, у кого куплена квартира. В апреле 2026 года начальник иммиграции Пхукета заявил, что покупать нужно у тайских застройщиков и в рамках иностранной квоты 49%; та же юрфирма считает, что вторичка подходит, если продавец — гражданин Таиланда или тайская компания. Вопрос не решён.
- Дата регистрации. По её же данным, собственность должна быть зарегистрирована не раньше 1 октября 2025 года, — более ранние покупки тогда не подойдут. Официально это не подтверждено.
- Новые приказы. Одна юрфирма сообщает о приказах № 145/2569 и 146/2569 от 24 июня 2026 года; их содержание мы проверить не смогли. Оператор тем временем убрал со своей страницы вариант аренды за 85 000 ฿ в месяц.
Если квартира покупается ради визы, получите письменное подтверждение от иммиграции или оператора, что подходит именно ваш случай: новостройка или вторичка, кто продавец, дата регистрации. Пока спорные пункты не прояснены, меньше всего вопросов, на наш взгляд, вызовет готовая квартира, которую тайский застройщик переоформляет сразу на вас, — такие есть среди новостроек Паттайи. Но и тогда не вносите невозвратный депозит до ответа.
10 млн бат и LTR: где ещё засчитывается недвижимость
Инвестиционное продление от 10 млн ฿
Старый инвестиционный маршрут сохранился — теперь это пункт 2.5 b того же приказа 238/2568. Нужны неиммиграционная виза, перевод в Таиланд из-за рубежа от 10 000 000 ฿ и вложение от 10 млн ฿ в покупку квартиры (или её аренду минимум на 3 года), срочный вклад в банке с тайским капиталом больше 50% или в госбанке, государственные облигации — либо их комбинацию. Пребывание — до 1 года за раз, сертификат Минтуризма не нужен.
LTR: квартира в зачёт 500 000 долларов
Виза LTR (Long-Term Resident) от Совета по инвестициям Таиланда (BOI) выдаётся на 10 лет (5 + 5), отчитываться об адресе нужно раз в год. Категории Wealthy Global Citizen с февраля 2025 года нужны: от 500 000 долларов, вложенных в Таиланде на ваше имя до подачи (гособлигации, прямые инвестиции или недвижимость), активы от 1 млн долларов и страховка от 50 000 долларов (или тайское соцстрахование, или депозит от 100 000 долларов на 12 месяцев). Требования к доходу в этой категории больше нет.
Недвижимость засчитывают в трёх формах: фрихолд (договор из Земельного департамента и свидетельство о собственности, копии не старше 6 месяцев), зарегистрированная аренда с остатком от 10 лет и вилла по договору строительства с разрешением на него. Объект должен быть на ваше имя, землю не засчитывают, а по цене покупки или по оценке считают квартиру, BOI не уточняет. Пенсионерам от 50 лет подходит категория Wealthy Pensioner: пенсия и пассивный доход от 80 000 долларов в год или от 40 000 долларов плюс 250 000 долларов инвестиций в Таиланде, в том числе в недвижимость. Визовый сбор — 50 000 ฿ на человека при оплате в Таиланде; условия — на официальном сайте LTR.
Элит виза Таиланд: цены Thailand Privilege в 2026 году
Thailand Privilege (бывшая Thailand Elite) — платное членство с визой; к недвижимости оно не привязано и прав на землю или квартиру сверх иностранной квоты не даёт. Официальные цены на 18 октября 2026 года, взнос разовый:
- Bronze — 650 000 ฿ за 5 лет;
- Gold — 900 000 ฿ за 5 лет;
- Platinum — 1 500 000 ฿ за 10 лет;
- Diamond — 2 500 000 ฿ за 15 лет;
- Reserve — 5 000 000 ฿ за 20 лет, только по приглашению.
Пакеты Elite, продававшиеся до октября 2023 года, сняты с продажи — старые цены неактуальны; официальный сайт даты закрытия Bronze не называет. Виза Privilege Entry даёт 1 год пребывания на въезд, продление ещё на год — в иммиграции за 1 900 ฿. Отчёт о 90 днях подаёте сами (за просрочку — 2 000 ฿), работать карта не позволяет. Члены программы могут открыть счёт в Bangkok Bank или Kasikorn Bank и оформить тайские права. Прайс — на сайте программы.
Пенсия, DTV, брак и работа: визы без привязки к жилью
Пенсионная виза
Non-Immigrant O-A оформляют с 50 лет в стране гражданства или проживания через портал thaievisa.go.th — россияне обычно подают из России. Виза даёт год пребывания. Деньги на выбор: от 800 000 ฿ на счёте (выписки за 3 месяца), доход от 65 000 ฿ в месяц или их сочетание на 800 000 ฿ в год. Нужны страховка на весь срок от 100 000 долларов или 3 000 000 ฿, справки о несудимости и о здоровье не старше 3 месяцев. Работать запрещено.
Пенсионное продление внутри страны дают только по неиммиграционной визе, не после безвизового въезда. Условие: доход от 65 000 ฿ в месяц или 800 000 ฿ на тайском счёте не меньше 2 месяцев до подачи и 3 месяцев после одобрения; потом остаток может снижаться, но не ниже 400 000 ฿. Пошлина — 1 900 ฿, держателям O-A нужна и страховка. Десятилетняя O-X россиянам недоступна: она открыта гражданам 14 стран, России в списке нет. Про районы и бюджет — в гиде «Пенсия в Паттайе».
DTV для удалённой работы
Destination Thailand Visa выдают на 5 лет с пребыванием до 180 дней за въезд и подтверждением средств от 500 000 ฿ — удалённым работникам с зарубежными работодателями или клиентами, участникам программ «мягкой силы» (муай-тай, тайская кухня, лечение), а также супругам и детям. Работать на тайские компании и клиентов нельзя, своя квартира основанием не считается. С 31 августа 2026 года нужны подтверждение постоянного проживания в стране подачи и справка о несудимости — посольство Таиланда в Москве объявило о том же. На практике получить DTV в соседней стране, живя в Таиланде, уже не выйдет. Подробнее — в статье «Паттайя для удалённой работы».
Брак, работа, учёба
Брак с гражданином Таиланда, работа по найму и учёба детей — отдельные основания; квартира в них ничего не добавляет, а цифровое разрешение на работу из перечисленных маршрутов возможно только по LTR. Семейные варианты — в гиде «Переезд в Паттайю с семьёй».
Сравнение: виза для владельцев недвижимости в Таиланде
| Маршрут | Что нужно | Срок | Расходы | Работа |
|---|---|---|---|---|
| Квартира от 3 млн ฿ (приём, по сообщениям, приостановлен) | Неиммиграционная виза, квартира на своё имя или аренда по приказу, сертификат Минтуризма | До 1 года, продление ежегодно | 1 900 ฿ за продление + сборы оператора и агента | Нет |
| Инвестиции от 10 млн ฿ | Неиммиграционная виза, 10 млн ฿ из-за рубежа в квартиру, вклад или облигации | До 1 года, продление ежегодно | 1 900 ฿ за продление | Не указано |
| LTR | 500 000 $ инвестиций и 1 млн $ активов (WGC) или доход пенсионера 50+ | 10 лет (5 + 5) | 50 000 ฿ | Цифровое разрешение при справке о трудоустройстве |
| Thailand Privilege | Членский взнос | 5–20 лет членства, 1 год на въезд | 650 000–5 000 000 ฿ + 1 900 ฿ за продление | Нет |
| O-A и пенсионное продление | 50+, 800 000 ฿ или 65 000 ฿ в месяц, страховка для O-A | 1 год, продление ежегодно | Консульский сбор, 1 900 ฿ за продление | Нет |
| DTV | Удалённая работа на зарубежных клиентов или «мягкая сила», 500 000 ฿ | 5 лет, до 180 дней за въезд | Сбор зависит от посольства | Только на зарубежных работодателей и клиентов |
Пример: пять лет в своей квартире после 50
Допущения: один человек 52 лет живёт в Паттайе почти круглый год, горизонт 5 лет, цены на октябрь 2026 года. Расходы на сделку, страховку и агентов не считаем.
- Маршрут 3 млн ฿. Квартира с одной спальней в иностранной квоте за 3,1 млн ฿ — медианная цена предложения таких квартир в нашем каталоге. За 5 лет пошлины за продления составят около 9 500 ฿, сборы оператора — 141 000 ฿ (по неофициальным данным юристов, 6 000 ฿ разово и 27 000 ฿ в год). Деньги за квартиру остаются вашим активом, но маршрут, по сообщениям, на паузе.
- Thailand Privilege Bronze. 650 000 ฿ за 5 лет плюс 1 900 ฿ за продление. Взнос — расход, а не актив, зато виза не зависит от цены квартиры.
- O-A и продления. 800 000 ฿ на счёте остаются вашими (через 3 месяца после одобрения продления остаток можно снизить до 400 000 ฿), пошлины — 7 600 ฿ за четыре продления плюс консульский сбор и страховка.
Если вам 50+ и есть депозит, пенсионный маршрут обходится без членского взноса и не зависит от судьбы программы 3 млн ฿. Маршрут через квартиру интереснее тем, кто моложе 50 и всё равно покупает жильё дороже порога, — если приём возобновят и квартира подойдёт.
Обязанности владельца: ТМ30, отчёт о 90 днях, жёлтая книга
ТМ30. По статье 38 Закона об иммиграции хозяин, владелец или жилец обязан уведомить иммиграцию в течение 24 часов после того, как в жильё заселился иностранец. Сдаёте квартиру иностранцу — подаёте вы; живёте в своей — обязанность касается и вас. Подать можно лично, заказным письмом или онлайн на tm30.immigration.go.th. Квитанция ТМ30 нужна для справки о проживании от иммиграции, а та — например, для тайских водительских прав. Нужно ли подавать заново после каждой поездки, зависит от офиса.
Отчёт о 90 днях (ТМ47) подают все, кто живёт в стране дольше 90 дней по временному статусу, включая владельцев карты Privilege и участников маршрута 3 млн ฿; держатели LTR отчитываются раз в год. Окно подачи — за 15 дней до срока и 7 дней после него, можно и онлайн. Пошлины нет, штраф за просрочку — 2 000 ฿, при задержании — 5 000 ฿.
Жёлтая книга (тор-ро 13) — домовая книга для иностранцев с временным статусом. По официальной, но недатированной памятке, в неё вписывают в районном офисе регистрации по домовой книге хозяина жилья, паспорту с визой и переводом на тайский, минимум с двумя свидетелями; срок — 30 дней, сбор не указан. В Бангламунге (Паттайя) требования уточняйте на месте. Это лишь регистрация адреса: визы и статуса она не даёт.
Зато для банка собственность полезна: по памятке BOI для держателей LTR, Bangkok Bank и Kasikorn Bank принимают документы о собственности на квартиру как подтверждение адреса; правила банков часто меняются.
Итог: сначала виза, потом квартира
Квартира в Таиланде — база для жизни, а не визовый документ. Выберите маршрут под возраст, доход и планы, а потом жильё. Если рассчитываете на вариант «3 млн бат», ищите фрихолд в иностранной квоте: только в её пределах квартира оформляется на ваше имя, а деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в валюте. Сделку мы разобрали в гиде «Как купить недвижимость в Таиланде иностранцу». В нашем каталоге в октябре 2026 года 233 из 410 квартир с ценой продаются в иностранной квоте, медианная цена предложения — 3,75 млн ฿, так что больше половины из них дороже порога. Смотрите квартиры в иностранной квоте и весь каталог квартир в Паттайе.
Напишите нам в Telegram или WhatsApp — ссылки на странице контактов. Подберём квартиры, которые проходят по цене и квоте, и подскажем, что уточнить в иммиграции до сделки.
Правила меняются: данные актуальны на октябрь 2026 года, а ваш случай стоит подтвердить у иммиграционного юриста.
